Alors que les prix de l'immobilier recommencent à flamber dans les grandes villes, les taux d'intérêt des crédits se sont établis en moyenne à 3,30% en septembre, leur niveau le plus bas en France depuis l'après-guerre.
"Les conditions de financement des banques toujours excellentes (à 1%) et leur stratégie commerciale très active sont à l'origine de ce record", explique à l'AFP Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris X-Nanterre.
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers, en baisse quasi-ininterrompue depuis fin 2008, se sont établis à 3,30% (hors assurances et coût des sûretés) en septembre contre 3,40% en août, selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée lundi. Le précédent record avait été atteint au 4e trimestre 2005 avec 3,36%.
La baisse a été très rapide car les taux étaient encore de 3,93% au troisième trimestre 2009 et de 5,07% au 4e trimestre 2008, selon l'organe central de garantie des prêts pour le logement pour qui "le niveau des mensualités associés à un même capital emprunté est de 10% inférieur à son niveau de décembre 2008".
"Si les établissements ne prêtaient pas aujourd'hui, c'est leur produit net bancaire de demain qui serait amputé", indique M. Mouillart.
Mais ces conditions favorables d'emprunt ont des effets néfastes sur les prix des logements, qui explosent à nouveau dans toutes les grandes métropoles, sauf Marseille.
Les principaux bénéficiaires de la situation sont les propriétaires revendant leur bien. "Les taux d'intérêt historiquement bas augmentent les enveloppes de financement des acquéreurs, notamment pour les personnes achetant pour la seconde fois qui arrivent avec des apports importants grâce à la plus-value sur les logements qu'ils revendent", indique Laurent Vimont, président de Century 21, un des principaux réseaux d'agents immobiliers.
Ainsi à Paris intra-muros, les prix, avec 7.410 euros/m2, ont grimpé de 15% entre les troisièmes trimestres de 2009 et 2010. Les progressions sont de 5,6% à Lyon, de 3,65% à Lille mais en baisse de 5,0% à Marseille, selon Century 21.
"C'est un mauvais signe pour les acheteurs. Mais les conditions de crédit favorables qui permettent un déblocage du marché, notamment la vente des appartements les plus chers, s'accompagnent toujours d'une hausse des prix", fait remarquer M. Mouillart.
Pour Crédit Logement, "la remontée du niveau de l'apport personnel (+6,5% depuis le début de l'année après -3,0% en 2009), qui accompagne le déblocage du marché de la revente, permet de compenser la hausse des coûts qui dégradait auparavant les plans de financement".
Mais, en raison de l'augmentation des prix et d'un recours accru à l'endettement, le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt continue de rester à un niveau élevé pour les ménages (3,85 années de revenus en septembre), retrouvant ainsi les niveaux élevés de l'été 2007, indique Crédit Logement.
Avec la baisse des taux, le total des crédits immobiliers accordés par les banques devrait s'élever à 140 milliards d'euros en 2010, en progression de seulement 17% sur 2009, encore loin du record de 2007 (170,23 milliards), selon une autre étude de Crédit Logement publiée le 21 juillet.
Le recours à un crédit peu cher devrait se poursuivre, affirme M. Mouillart, car "les établissements bancaires vont amplifier leurs concurrence commerciale, devant faire façe à une demande amplifiée des consommateurs grâce à la réforme des prêts à l'accession à la propriété et la création du Prêt à taux zéro (PTZ)+".