Investing.com — Les valeurs immobilières européennes ont subi un nouveau revers alors que les analystes de Barclays (LON:BARC) ont dégradé des acteurs clés du secteur résidentiel allemand, citant une dynamique de trésorerie faible et des risques de refinancement accrus.
La dégradation concerne notamment LEG Immobilien, qui était auparavant la seule valeur surpondérée du secteur, désormais ramenée à une pondération neutre.
Cette révision reflète les préoccupations croissantes concernant l’endettement, le refinancement à des taux d’intérêt plus élevés et le sentiment des investisseurs qui s’affaiblit envers l’immobilier résidentiel allemand.
Les analystes de Barclays ont constamment soutenu que les entreprises résidentielles allemandes devraient fonctionner sans dette, étant donné que leurs rendements de flux de trésorerie disponibles avant frais de financement restent nettement inférieurs aux taux d’emprunt marginaux.
L’incapacité à résoudre ce problème a rendu le secteur peu attrayant, malgré les espoirs que les valeurs des actifs se soient stabilisées.
Parallèlement, l’augmentation des investissements publics en Allemagne a atténué les craintes d’un ralentissement économique, affaiblissant l’argument en faveur de la détention d’actions immobilières résidentielles comme stratégie défensive.
Bien qu’un risque renouvelé de récession — notamment à la lumière des incertitudes de politique commerciale sous l’administration Trump — pourrait ramener certains investisseurs vers le secteur, les analystes de Barclays préfèrent l’exposition aux actions immobilières suisses comme PSP et SPS pour un positionnement défensif.
La dégradation de LEG Immobilien reflète un changement d’attentes. Barclays avait initialement noté LEG comme surpondérée en supposant que l’entreprise poursuivrait une croissance financée par des capitaux propres.
Au lieu de cela, LEG a choisi de financer son acquisition des deux tiers restants de BCP (ELI:BCP) par de la dette, une décision mal accueillie par les investisseurs en raison de son impact sur l’endettement et l’AFFO (Fonds ajustés provenant des opérations).
L’action a sous-performé le secteur, incitant Barclays à réduire son objectif de cours pour LEG de 30%, l’abaissant à 70€ contre 100€ précédemment.
D’autres grandes valeurs résidentielles allemandes restent sous pression. TAG Immobilien conserve sa note neutre, son portefeuille polonais de construction pour la vente étant considéré comme un facteur positif. Cependant, des préoccupations subsistent concernant la dynamique des flux de trésorerie de l’entreprise, avec un rendement AFFO non endetté de seulement 2,2%, toujours inférieur à son coût de financement marginal d’environ 4,5%.
Barclays note également que le rendement d’actif plus élevé de TAG, tout en le rendant relativement défensif, pourrait être lié à des emplacements de moindre qualité, limitant le potentiel de croissance des loyers.
Grand City Properties reste "sous-pondéré", malgré un rendement AFFO plus élevé par rapport à ses pairs.
L’endettement de l’entreprise est légèrement inférieur à celui de LEG et Vonovia, mais des préoccupations de gouvernance persistent en raison de sa propriété majoritaire par Aroundtown, une entreprise fortement endettée qui consolide GYC dans ses comptes.
Les analystes de Barclays sont également méfiants quant à l’investissement de GYC dans un fonds externe aux côtés d’Aroundtown, ajoutant une couche supplémentaire d’incertitude à ses perspectives financières.
Vonovia, la plus grande société immobilière résidentielle d’Allemagne, reste également sous-pondérée. Barclays voit peu d’attrait dans son rendement AFFO et est sceptique quant à la stratégie de l’entreprise visant à stimuler la croissance de l’EBITDA par des investissements à forte intensité de capital.
Vonovia a présenté des plans pour augmenter l’EBITDA de 575 millions € à 875 millions € d’ici 2028 grâce à diverses initiatives, notamment des services à valeur ajoutée, des ventes récurrentes et des projets de développement.
Cependant, Barclays note que cette stratégie dite "à faible intensité capitalistique" implique toujours d’augmenter les niveaux d’investissement annuels de 836 millions € en 2024 à environ 2 milliards € d’ici 2028.
L’augmentation des charges fiscales et des besoins d’investissement devrait compenser une grande partie de la croissance projetée de l’EBITDA, conduisant Barclays à réviser ses prévisions d’AFFO à la baisse.
Cependant, les analystes de J.P. Morgan suggèrent que l’évolution des rendements obligataires pourrait devenir un vent favorable pour le secteur.
Le marché immobilier européen plus large a réagi positivement à la baisse continue des rendements obligataires immobiliers, alors que les attentes de réductions de taux par la BCE et la BOE ont été avancées. Les analystes de J.P. Morgan soutiennent que même en supprimant la marge dans les hypothèses de coût du capital, cela pourrait stimuler les modèles de juste valeur pour les entreprises endettées comme Vonovia et LEG, impliquant potentiellement plus de 40% de hausse par rapport aux niveaux actuels.
La réaction du marché a été particulièrement forte pour les entreprises fortement endettées et celles ayant des échéances de dette plus courtes.
Des entreprises comme Kojamo (HE:KOJAMO), Vonovia, Aroundtown et Castellum ont enregistré de fortes hausses, inversant les préoccupations antérieures concernant leur endettement.
Cependant, les opérateurs de centres commerciaux européens comme URW et Klepierre (EPA:LOIM) n’ont pas participé à ce rallye, reflétant l’incertitude persistante sur les tendances de dépenses des consommateurs.
Les entreprises de self-stockage, malgré leur endettement plus faible, ont également bien performé, ce que les analystes de J.P. Morgan trouvent quelque peu surprenant compte tenu de leur sensibilité à l’activité économique plus large.
Alors que Barclays signale des préoccupations persistantes concernant l’endettement et les contraintes de flux de trésorerie, J.P. Morgan suggère qu’un environnement de rendement obligataire plus favorable pourrait changer la donne.
Cet article a été généré et traduit avec l’aide de l’IA et revu par un rédacteur. Pour plus d’informations, consultez nos T&C.