Investing.com -- Mardi, Fitch Ratings a relevé les notes de défaut émetteur à long terme (IDR) de First Industrial Realty Trust, Inc. (NYSE:FR) et de sa filiale d’exploitation, First Industrial, L.P., de ’BBB’ à ’BBB+’. Cette amélioration s’applique également aux instruments non garantis sous-jacents. Fitch a établi la perspective de notation comme Stable.
Cette revalorisation reflète le solide portefeuille de FR, qui est géographiquement diversifié, ainsi que ses indicateurs financiers sains et son accès au capital de dette non garantie. De plus, la position de liquidité saine de FR, soutenue par une approche mesurée du risque de développement et une couverture adéquate des actifs non grevés de la dette non garantie, a contribué à cette amélioration.
La performance de FR s’est améliorée grâce à l’optimisation de son portefeuille tout en maintenant sa diversification. Sa croissance organique est restée solide en raison de la demande continue des clients, entraînant une forte croissance des loyers. Cela est également attribué au taux d’occupation élevé de l’entreprise et aux baux à long terme avec des locataires solvables.
La perspective Stable de Fitch est basée sur l’attente que FR maintiendra des indicateurs de crédit conformes aux sensibilités de notation sur l’horizon de la perspective. Cela est dû à l’anticipation de fondamentaux immobiliers solides à moyen terme.
FR a continué à se désengager des propriétés non essentielles et à investir les produits dans des installations de distribution en vrac dans les principaux marchés logistiques américains, principalement par le biais du développement. Depuis 2010, l’entreprise a recyclé plus de 7,2 milliards de dollars de capital. Le loyer par mètre carré dans le portefeuille comparable a augmenté d’environ 75% entre 2014 et 2024.
La dette de FR est presque entièrement non garantie. L’entreprise a récemment conclu une facilité de crédit renouvelable non garantie de 850 millions de dollars et refinancé un prêt à terme de 200 millions de dollars au premier trimestre 2025. Avant cela, FR a réalisé sept émissions de dette non garantie totalisant 950 millions de dollars entre 2017 et 2020. Fitch s’attend à ce que l’entreprise poursuive le financement par obligations non garanties en 2025.
Fitch prévoit que le levier financier de FR se maintiendra autour de 5x pendant la période de prévision. Le levier de FR était de 4,6x en 2024, ce qui est solide pour la catégorie ’BBB’ et inférieur à l’objectif public de l’entreprise de moins de 6,0x. Fitch estime que FR s’engage à rester dans le cadre de sa politique déclarée et chercherait à réduire sa croissance externe, si nécessaire, pour atteindre cet objectif.
Le portefeuille de FR est diversifié par géographie, actifs et locataires. Le portefeuille contient 416 propriétés avec huit actifs en construction. Les 10 et 20 principaux locataires de FR représentaient respectivement 17,7% et 26,0% du loyer net annualisé au premier trimestre 2025.
Les actifs non grevés de FR couvraient la dette nette non garantie à hauteur de 2,5x au premier trimestre 2025, ce qui est solide pour un FPI (REIT) de catégorie ’BBB’. FR a une dette garantie minimale et ne prendra probablement des hypothèques supplémentaires que dans le cadre d’une acquisition.
FR maintient une approche raisonnable de la gestion du risque de développement, cohérente avec celle de ses pairs de notation similaire. Le développement non financé de FR en construction totalisait environ 146 millions de dollars, soit 2,2% des actifs bruts selon son pipeline déclaré au premier trimestre 2025, en légère hausse par rapport à 1,6% au premier trimestre 2024.
Fitch a défini plusieurs facteurs qui pourraient conduire à une action de notation négative ou à une dégradation, notamment un levier du FPI se maintenant au-dessus de 5,5x, une performance opérationnelle du portefeuille inférieure à celle des pairs ou un accès au capital à travers le cycle, et une couverture des charges fixes (FCC) du FPI se maintenant en dessous de 3,5x. D’autre part, les facteurs qui pourraient conduire à une action de notation positive ou à une amélioration comprennent un accès supérieur au capital conforme à la catégorie ’A’, un levier du FPI se maintenant en dessous de 4,0x, et un FCC du FPI se maintenant au-dessus de 5,0x.
Cet article a été généré et traduit avec l’aide de l’IA et revu par un rédacteur. Pour plus d’informations, consultez nos T&C.