La consolidation s'intensifie au sein du secteur des foncières avec le rachat d'ANF Immobilier, annoncé lundi par Icade (PA:ICAD), la filiale cotée du groupe CDC (Caisse des dépôts), un mois après le lancement par Gecina (PA:GFCP), de l'acquisition d' Eurosic (PA:ESIC)... qui avait elle-même avalé Foncière de Paris (F:FFPP).
Plus modeste, l'opération réalisée par Icade valorise ANF Immobilier à 409 millions d'euros après cession d'une partie de son portefeuille - contre 3,3 milliards pour Eurosic - mais elle atteste de la course à la taille critique à laquelle se livrent les foncières d'immobilier tertiaire.
Le rachat d'ANF Immobilier aura lieu en deux temps: Icade va tout d'abord acquérir un peu plus de la moitié du capital (50,48%) auprès d'Eurazeo (PA:EURA) - soit 9.596.267 actions correspondant à 50,48% du capital et 53,7% des droits de vote -, au prix de 22,15 euros l'action, pour 213 millions d'euros.
Puis Icade lancera une Offre publique d'achat (OPA) sur le reste du capital.
Mais la cession de ce bloc majoritaire, qui fait l'objet d'un protocole de négociation exclusive, est conditionnée à la vente en parallèle, pour 400,4 millions d'euros à la société Primonial REIM, du patrimoine historique de la foncière.
Celui-ci se compose de 142 immeubles de logements et de commerces situés à Marseille, ainsi que d'un immeuble de commerces à Lyon.
Cette vente d'un patrimoine marseillais dont la rentabilité était bien inférieure à celle des autres actifs du portefeuille se fait avec une décote conséquente, de 20,5% par rapport à la valeur individuelle d'expertise des immeubles à fin 2016.
L'OPA offrira aux actionnaires d'ANF une prime de 5% sur le dernier cours de clôture du vendredi 21 juillet. Elle présente toutefois une décote de 15,2% rapportée à l'actif net réévalué au 31 décembre 2016 - corrigé du dividende détaché le 6 juin.
L'opération permettra à ANF, qui compte 35 collaborateurs, "de s'adosser à une foncière importante, alors que nous sommes dans une phase de concentration des acteurs et de recherche d'une taille critique", a expliqué à l'AFP Renaud Haberkorn, le président de son directoire.
Elle finalise sa stratégie, visant à "se recentrer sur un patrimoine plus tertiaire, plus moderne, créateur de valeur, situé dans de grandes métropoles régionales", a-t-il ajouté.
La cession du patrimoine marseillais historique, situé rue de la République, permet aussi à ANF de se retirer d'un marché "difficile", à l'offre commerciale de plus en plus concurrentielle, admet la société.
- Opération bouclée au 4e trimestre -
M. Haberkorn quittera ANF au terme de l'opération, a-t-il indiqué à l'AFP, tandis que Ghislaine Seguin, directrice générale adjointe, restera en revanche, a précisé Icade.
De son côté, Icade accède à un patrimoine de 457 millions d'euros, d'un rendement de 5,8%, "un peu supérieur à celui de sa foncière santé, et en ligne avec celui de sa foncière tertiaire", a déclaré Olivier Wigniolle, directeur général d'Icade, à l'AFP.
La filiale de la CDC "accélère ainsi ses investissements en immobilier tertiaire dans quatre métropoles régionales dynamiques: Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille", et son patrimoine passe de 9,9 milliards d'euros à 10,3 milliards - dont 4,6 milliards de bureaux, a-t-il souligné.
Icade aura ainsi, post-opération, environ 5% de son patrimoine en régions, et quelque 55% en bureaux, contre 50% aujourd'hui, a encore indiqué M. Wigniolle.
Elle financera l'opération par ses "lignes de crédit habituelles, bancaires ou obligataires", sans augmentation de capital, a-t-il précisé, et réalise ainsi une bonne part de ses objectifs d'acquisition (1,3 milliard en 3 ans) en une transaction.
Le conseil d'administration d'Icade ainsi que les conseils de surveillance d'Eurazeo et d'ANF ont approuvé ces opérations qui pourraient être bouclées au cours du 4ème trimestre 2017.
Il y a un peu plus d'un mois, une autre foncière, Gecina, avait lancé le rachat amical de sa concurrente Eurosic pour former la première foncière européenne de bureaux avec 15,3 milliards d'euros d'actifs.
Elle voyait ainsi tomber dans son escarcelle, Foncière de Paris... que lui avait ravie Eurosic l'année précédente, au terme d'une âpre bataille.