Lorsque les taux d'intérêt baissent, de nombreux investisseurs se réfugient dans des fonds de placement immobilier (REIT) en raison de leurs rendements plus élevés et de la stabilité des paiements. Mais après la crise sanitaire mondiale, cette règle générale ne s'applique plus.
Les marchés de l'immobilier commercial des grandes économies sont sous pression, car les bâtiments qui abritaient autrefois des restaurants, des centres commerciaux et des bureaux sont devenus silencieux. Dans un environnement où les locataires ont du mal à payer leurs loyers, l'achat de sociétés de placement immobilier pour leurs rendements élevés est un pari risqué.
Touché par l'évolution des besoins des entreprises dans l'environnement post-pandémique, l'indice S&P 500 REIT est moins performant que le marché en général. Alors que le S&P 500 s'est remis de la baisse de mars et a augmenté de 5 % pour l'année, les sociétés de placement immobilier sont toujours en baisse de 7 %, devenant ainsi l'une des catégories d’actions les moins performantes cette année.
Selon S&P Global Ratings, les propriétaires de commerces de détail devront faire face aux difficultés financières de leurs locataires jusqu'en 2021 au moins, car les entreprises reportent le paiement des loyers et certaines se placent sous la protection de la loi sur les faillites.
"Nous prévoyons un chemin cahoteux vers la reprise pour les sociétés de placement immobilier de détail, car les reports de loyer, le risque d'amortissements et le rythme accéléré des fermetures de magasins auront un impact sur les perspectives de reprise pour les propriétaires de commerces de détail", indique le rapport.
"En conséquence, nous pensons que les paramètres de crédit pourraient ne pas revenir aux niveaux d'avant la pandémie avant 2022".
S&P a des perspectives négatives sur 29% des FPI de détail en Amérique du Nord, contre 10% en décembre. Les FPI de détail qui sont plus exposées aux entreprises essentielles, comme les épiceries et les banques, ont eu plus de chance de percevoir des loyers que celles dont les locataires ne sont pas essentiels et en difficulté, selon le rapport.
Par exemple, Simon Property Group Inc (NYSE:SPG), le plus grand exploitant de centres commerciaux aux États-Unis, a vu son action chuter d'environ 60 % cette année, les magasins ayant du mal à payer leur loyer et certains ayant déposé leur bilan.
Des paris gagnants
Mais dans le cadre de ces tendances changeantes, qui ont porté préjudice à diverses sociétés de placement immobilier, il y a des gagnants qui émergent. Si la pandémie a contraint les centres commerciaux, les restaurants et les bureaux à fermer et a obligé les employés à travailler à distance, elle a accéléré le passage aux achats en ligne.
Cette tendance alimente la demande d'entrepôts et de centres d'exécution. Prologis (NYSE:PLD) et Duke Realty (NYSE:DRE), deux fonds d'investissement immobilier industriel qui possèdent et exploitent des entrepôts, ont tous deux atteint leur plus haut niveau d'activité depuis le début de la crise financière.
Ces actions offrent une bonne diversification aux investisseurs du secteur. Elles offrent également un moyen de parier sur l'avenir du commerce de détail, car leurs entrepôts sont le moteur du géant en ligne Amazon.com Inc (NASDAQ:AMZN) ainsi que de marques populaires comme Home Depot Inc (NYSE:HD) et Wayfair Inc (NYSE:W).
En juillet, Prologis Inc (NYSE:PLD) a publié de bons chiffres pour le deuxième trimestre, montrant que le changement des habitudes d'achat déclenché par la pandémie aide l'exploitant de l'entrepôt de San Francisco. Les fonds propres de base (FFO) par action ont augmenté à 1,11 $ contre 0,77 $ au deuxième trimestre 2019.
"Alors que le commerce électronique est clairement un facteur positif, la demande est largement répartie sur plusieurs catégories, une tendance que nous avons vue s'accélérer en juin", a déclaré Hamid Moghadam, PDG de Prologis, dans un communiqué.
Le titre de Prologis a augmenté de 16% depuis le début de l'année, clôturant hier à 103,65 dollars, tandis que les actions de Duke Realty Corporation (NYSE:DRE), un opérateur immobilier d'entrepôts et de distribution basé à Indianapolis, ont augmenté d'environ 11% sur cette période. Elles valaient 38,47 dollars à la clôture mardi. Son dernier rapport sur les bénéfices a montré une légère augmentation des revenus.
Conclusion
Même avec les taux d'intérêt actuels extrêmement bas, investir dans des sociétés de placement immobilier qui se concentrent sur les marchés des bureaux et des logements comporte encore beaucoup de risques. Mais l'évolution des habitudes d'achat et de travail augmente la valeur des sociétés de placement immobilier qui sont au service des géants du commerce électronique, créant ainsi de nouvelles opportunités pour les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés.