A la faveur de la remontée des taux, les obligations ont regagné en attractivité. C’est le cas notamment pour l’obligation Vonovia Finance BV, une structure du groupe immobilier éponyme, arrivant à échéance en 2025.
Négocié à 105% du nominal il y a un an, l'emprunt Vonovia Finance BV d'une durée résiduelle de 3 ans cote désormais sur le marché secondaire aux alentours de 94,6% du nominal (cfr graphique). En corollaire, l'investisseur qui se positionnerait sur cette obligation libellée par coupures de 1.000 euros reçoit un rendement de près de 3,8%, compte tenu d'une maturité égale au 31 mars 2025 et d'un coupon de 1,5%.
Quant au rating de cet emprunt au statut de dette "senior non garantie", il est de "BBB+" chez Standard & Poor's, dans la catégorie "Investment grade".
Bon à savoir: si l’obligation se négocie à ses plus bas niveaux depuis un an, elle cote également bien en deçà du pair. Ceci a pour conséquence de rendre le titre fiscalement attractif pour l’investisseur résident belge, puisqu’une partie du rendement est non imposé. En effet, les plus-values réalisées lors de la vente ou du remboursement de la valeur ne sont pas grevées par l’impôt.
Vonovia Finance BV a pour vocation de lever des fonds sur les marchés internationaux des capitaux à travers, notamment, l’émission d’obligations et de rétrocéder ces fonds à sa maison-mère, le mastodonte de l’immobilier allemand Vonovia SE et les autres sociétés du groupe. Les destins de Vonovia Finance BV et de Vonovia SE sont donc liés.
L'une des premières sociétés de logement en Europe
Issu notamment de l’allemand Deutsche Annington, Vonovia SE s’est construit au fil des années à travers une série d’acquisitions tout en profitant du boom immobilier outre-Rhin. Aujourd’hui, le groupe figure parmi l’une des premières sociétés de logement en Europe. Il possède environ 568.000 appartements, essentiellement dans les principales villes et régions d’Allemagne, ainsi qu’en Suède et en Autriche. Il gère également 72.400 appartements et son portefeuille est valorisé approximativement à 99 milliards d’euros, sur base des dernières données disponibles.
Comme l’ensemble des autres sociétés immobilières, la compagnie basée à Bochum va devoir désormais compter avec la hausse des coûts du capital (liée à l’envolée des taux d’intérêt et au recul du cours de son action à la bourse de Francfort), l’inflation des coûts ou encore l’impact de la hausse des prix de l’énergie sur ses locataires.
Vonovia qui est notée « Investment grade » chez Moody’s (rating «"A3") et chez Standard & Poor’s (rating "BBB+") a déjà mis en place une nouvelle stratégie qui consiste à limiter l’émission de dettes supplémentaires, tout en libérant potentiellement des capitaux à travers des cessions d’actifs, comme le rappelait l’agence de notation Scope Ratings en juillet. Dans son dernier rapport semestriel, le groupe immobilier indiquait également qu’il étudiait la possibilité d’accueillir de nouveaux groupes d’investisseurs à long terme dans son capital, sachant que Vonovia souhaite rester propriétaire et gestionnaire majoritaire.