Investing.com - Bien que les confinements sanitaires appartiennent maintenant à l'histoire, les travailleurs continuent de s'accrocher à l'idée de mener une partie de leur vie professionnelle à partir de leur domicile. Cela se ressent dans les bureaux, si bien qu'aux États-Unis, le taux d'occupation moyen des bureaux est toujours inférieur à 50 %.
La popularité des postes de travail hybrides semble être une nouvelle tendance, raison pour laquelle de plus en plus d'entreprises réduisent la surface de leurs bureaux. Même Google (NASDAQ :GOOGL) tente de sous-louer 130.000 mètres carrés de bureaux vides dans la Silicon Valley.
Cela s'accompagne d'une chute des prix de l'immobilier commercial, pour le financement duquel on a surtout fait appel à des banques régionales. Selon la Bank of America (NYSE:BAC), 68 pour cent de ces crédits sont détenus par de telles institutions financières.
Mais le changement de contexte fait des ravages. Selon une étude de JPMorgan (NYSE :JPM), 21 pour cent des crédits arrivant à échéance en 2023, soit 450 milliards de dollars, subiront un défaut de paiement, ce qui entraînera des pertes estimées à 38 milliards de dollars pour les banques.
Selon l'économiste de l'American Institute for Economic Research, Peter Earle, 1,5 billion de dollars de prêts immobiliers commerciaux arriveront à échéance au cours des 18 prochains mois. De nombreux débiteurs seront confrontés à un phénomène très répandu : le coût du financement de suivi s'envole en raison des taux d'intérêt élevés. A condition de trouver un établissement financier prêt à accorder un crédit.
Le cabinet d'analyse Trepp de la CRE a calculé qu'avec un taux d'intérêt hypothécaire compris entre 5,5 et 7,5 pour cent, entre 28 et 44 pour cent des crédits en attente d'un financement de suivi n'entrent pas en ligne de compte pour un refinancement du point de vue des banques. La raison en est qu'avec des taux d'intérêt aussi élevés, le taux de couverture du service de la dette d'au moins 1,25 n'est pas respecté. Earle explique ainsi :
"Dans un environnement de taux d'intérêt nuls et avant même que les confinements COVID n'exilent les gens dans leur bureau à domicile, nombre de ces portefeuilles de crédits remplis d'immeubles de bureaux semblaient prometteurs. Aujourd'hui, une part considérable d'entre eux semble extrêmement risquée".
Une étude de l'université de New York et de la Columbia Business School conclut que la baisse des prix de l'immobilier commercial aux États-Unis détruit des actifs à hauteur de 506,3 milliards de dollars.
Charles Emond, président du conseil d'administration du deuxième plus grand fonds de pension public du Canada, a parlé d'un "bain de sang" imminent dans le domaine de l'immobilier commercial. Il a déclaré jeudi à Bloomberg que les banques régionales avaient sous-estimé ce risque au cours des dernières années et qu'elles étaient en train d'être rattrapées. Les premières banques tentent déjà de vendre leurs crédits CRE avec des décotes importantes afin d'avoir une chance de survivre à la crise qui s'annonce.
L'expert en crédit de Goldman Sachs (NYSE :GS) Lotfi Karoui a confirmé la vague de faillites qui se profile, car l'indice Green Street Commercial Property Price a déjà chuté de 25 pour cent par rapport à l'année précédente.