Investing.com - La flambée des rendements obligataires contribuera à faire baisser le prix des immeubles de bureaux américains de 40 % d'ici la fin de l'année prochaine, selon Capital Economics.
Le cabinet d'études souligne la récente hausse des rendements des obligations du Trésor, le rendement de l'obligation à 10 ans ayant récemment atteint 5 % pour la première fois depuis 2007.
Le rendement de l'obligation à 10 ans pourrait baisser à environ 3,75 % en 2024 avant de remonter à 4 % en 2025, a prédit le cabinet dans une note publiée mardi.
Cela s'explique probablement par le fait que le taux d'intérêt réel neutre - le taux d'intérêt qui ne fait ni croître ni décroître l'économie - est probablement plus élevé qu'auparavant, ce qui signifie que les rendements obligataires dans leur ensemble resteront plus élevés à long terme.
Des rendements obligataires plus élevés influencent des taux plus élevés dans l'ensemble de l'économie. Dans le secteur de l'immobilier commercial, cela pourrait se traduire par des taux de capitalisation plus élevés, c'est-à-dire le rendement attendu des revenus générés par un bien immobilier.
Comme les rendements obligataires, les taux de capitalisation sont inversement liés aux prix de l'immobilier, ce qui signifie que des taux de capitalisation plus élevés font baisser les prix.
"Suite aux ajustements à la hausse de nos prévisions de rendement du Trésor à 10 ans, nous nous attendons maintenant à une augmentation plus importante des taux de capitalisation", a déclaré Kiran Raichura, économiste en chef adjoint de Capital Economics, spécialiste de l'immobilier. "Au niveau de l'ensemble des biens immobiliers, cela signifie que les taux de capitalisation augmenteront de près de 100 points de base supplémentaires pour culminer à environ 5,2 %, entraînant des baisses de valeur totales de plus de 20 %", a-t-il ajouté à propos de l'ensemble du secteur immobilier.
Les taux de capitalisation des bureaux pourraient atteindre 6,5 % d'ici à la fin de 2024, ce qui pourrait faire baisser les prix des bureaux d'au moins 40 % d'un pic à l'autre, a prédit M. Raichura. Il s'agit là d'une baisse plus importante que celle qu'il prévoyait précédemment, à savoir une chute des prix de 35 % d'ici à la fin de 2025.
Les experts ont mis en garde contre les difficultés du secteur de l'immobilier commercial depuis les turbulences bancaires du début de l'année 2023, qui ont entraîné un resserrement des conditions de crédit. Les banques sont moins disposées à prêter sur des actifs immobiliers commerciaux risqués et illiquides, et les propriétaires qui sont en mesure de refinancer leurs prêts hypothécaires doivent le faire à des taux d'intérêt beaucoup plus élevés.
Cette dynamique, selon les experts, pourrait entraîner une vague de détresse, car environ 1 500 milliards de dollars de dettes devraient arriver à échéance dans le secteur au cours des prochaines années.