par Sujata Rao
LONDRES (Reuters) - L'immobilier d'entreprises britannique a fait les unes de la presse internationale cette semaine, victime d'un mouvement de panique à la suite du vote des Britanniques en faveur d'une sortie de l'Union européenne (UE), scrutin qui a poussé les gérants à "geler" plus de 20 milliards de dollars (18 milliards d'euros) dans leurs fonds.
Confrontés à la chute de la livre et aux prévisions de récession liées au "Brexit", les fonds immobiliers des grandes sociétés de gestion d'actifs comme Standard Life et Henderson ne peuvent plus promettre les rendements juteux qu'ils offraient quant le marché des bureaux à Londres était en pleine effervescence.
Les nombreux investisseurs britanniques et internationaux, qui s'étaient tournés vers cet actif peu liquide comme une alternative plus rentable aux taux de plus en plus bas sur le marché obligataire, ont demandé en masse à récupérer leur mise.
Face à cet afflux de sorties, les gérants ont préféré suspendre les rachats de parts afin d'éviter, comme ce fut le cas pendant la crise financière de 2008, de devoir procéder en catastrophe à des ventes forcées d'immeubles, qui avaient entraîné des baisses de prix à Londres allant jusqu'à 40%.
La suspension des transactions permet aux fonds de se donner un peu plus de temps pour vendre des immeubles afin de dégager les liquidités nécessaires à la satisfaction des demandes de rachats de parts.
Par rapport à la crise financière de 2008, les montants investis dans l'immobilier sont nettement plus élevés, les investisseurs ayant été attirés sur les marchés les plus actifs comme New York ou Singapour, dans un contexte de rendements extrêmement faibles, voire négatifs, sur le marché obligataire.
$650 MDS INVESTIS DANS L'IMMOBILIER
L'exposition des fonds souverains à l'immobilier est passée à 6% en 2015, contre 3% en 2012, selon une étude récente d'Invesco, et une enquête Reuters a montré que, globalement, les fonds d'investissement détenaient en moyenne 2,9% de leurs actifs dans l'immobilier, au plus haut depuis au moins cinq ans.
En termes absolus, la valeur des investissements dans l'immobilier de bureaux dépassait les 650 milliards de dollars au niveau mondial fin 2015, plus du quadruple de 2009, selon les estimations du site Statista.
Les déboires des investisseurs ayant placé leur argent dans des fonds immobiliers tendent à rappeler que la liquidité est un facteur essentiel et à jouer en faveur des foncières cotées (REIT).
Toutefois, celles-ci ont également bien souffert depuis le référendum, certaines foncières comme F&C Commercial Property Trust ou Schroders (LON:SDR) Real Estate Investment Trust par exemple ayant perdu jusqu'à 20% en deux semaines.
Quelles sont les perspectives d'avenir?
Certains investisseurs comme les fonds souverains pourront attendre une accalmie et que le Royaume-Uni ait commencé à négocier les conditions de sa sortie effective de l'UE.
Beaucoup d'acteurs de ce marché s'attendent néanmoins à ce que, même avec les suspensions en vigueur, les fonds soient forcés de brader un grand nombre d'immeubles, ce qui déclencherait une chute des prix à l'échelle de l'ensemble du territoire.
UBS s'attendait déjà, avant le Brexit, à une baisse des prix de 4% à 10% dans la City sur la période 2017-2018 en raison des nombreux chantiers en cours. Le repli de la demande lié au Brexit pourrait provoquer des pertes encore plus lourdes, ajoute la banque suisse.
(Avec Simon Jessop et Carolyn Cohn, Juliette Rouillon pour le service français, édité par Wilfrid Exbrayat)