L'immobilier est l'un des secteurs les plus importants de l'économie américaine, et les Real Estate Investment Trusts (REIT) attirent généralement l'attention des investisseurs. Aux États-Unis, la réglementation exige que les REIT distribuent 90 % de leur revenu annuel imposable par le biais de paiements de dividendes. Ils ont donc tendance à être une classe d'actifs populaire parmi les investisseurs à la recherche de revenus passifs.
L'environnement monétaire actuel soutenu par la Fed favorise généralement les investissements dans les REIT. Les taux d'intérêt historiquement bas signifient des coûts d'emprunt moins élevés pour les REIT, qui peuvent étendre leurs activités en développant ou en achetant plus de biens immobiliers.
Nous avons récemment couvert le fonds iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (NYSE:REZ). Aujourd'hui, nous allons aborder deux autres ETF qui pourraient intéresser les lecteurs.
1. L'ETF Vanguard Real Estate
- Prix actuel : 88,41$
- Fourchette de 52 semaines : 55,58 $ - 99,72$
- Rendement des dividendes : 3,72%.
- Frais : 0,12 % par an
Le Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ) investit dans des fonds d'investissement immobilier cotés en bourse (REIT). Depuis sa création en septembre 2004, les actifs nets ont augmenté pour atteindre 61,5 milliards de dollars. Il s'agit de l'un des ETF immobiliers les plus importants et les plus suivis.
VNQ, qui suit les rendements du MSCI US REIT, compte 174 participations. Les trois principaux secteurs du fonds sont les REIT spécialisés (38,9 %), les REIT résidentiels (13,6 %), les REIT industriels (11,0 %), les REIT de détail (9,3 %) et les REIT de soins de santé (8,8 %). Les REIT spécialisés investissent généralement dans les télécommunications et les espaces de centres de données, des sous-secteurs en croissance récente.
Les dix plus grandes holdings constituent plus de 46 % de ces actifs. En d'autres termes, l'ETF est fortement pondéré dans les actions dont la performance pourrait affecter le VNQ. Les cinq premiers noms sont le Vanguard Real Estate II Index Fund (NASDAQ:VRTPX), American Tower Corp (NYSE:AMT), Prologis Inc (NYSE:PLD), Crown Castle International Corp (NYSE:CCI) et Equinix Inc (NASDAQ:EQIX).
Au cours des 12 derniers mois, le VNQ a baissé de près de 10 %. Mais, depuis le début de l'année, il est revenu à 5,4 %. Nous apprécions la diversité sous-sectorielle offerte par le fonds et nous chercherons à acheter les baisses de prix.
2. VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF
- Prix actuel : 17,31$
- Fourchette de 52 semaines : 6,80 $ - 25,94$
- Rendement des dividendes : 7,68%
- Frais : 0,41% par an
Le VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (NYSE:MORT) offre une exposition aux REITs hypothécaires américains, également appelés mREITs.
Les recherches récentes d'Eva Steiner de l'université de Cornell mettent en évidence :
"Les sociétés de placement immobilier (MREIT) sont des véhicules d'investissement spécialisés qui investissent dans des hypothèques entières et/ou des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ils représentent une source importante de crédit sur le marché hypothécaire américain".
La National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) souligne que les mREITs "aident à financer 1,8 million de logements aux États-Unis". Les MREIT prêtent généralement de l'argent aux propriétaires (ou exploitants) de biens immobiliers par le biais d'hypothèques ou de MBS, qui financent les transactions immobilières.
Les revenus des mREITs sont générés principalement par l'écart entre les intérêts perçus sur les prêts hypothécaires accordés et le coût de financement de ces prêts. Lorsque cette marge d'intérêt nette est mise sous pression, les parts des mREITs en souffrent généralement. De nombreux investisseurs trouvent les mREIT attrayants car ils ont tendance à avoir des dividendes élevés.
MORT, qui compte 25 participations, suit les rendements de l'indice MVIS® US Mortgage REITs Index (MVMORTTG). Le fonds a commencé à être négocié en août 2016 et les actifs nets sous gestion s'élèvent à 261,5 millions de dollars.
Annaly Capital Management Inc (NYSE:NLY), AGNC Investment Corp (NASDAQ:AGNC), Starwood Property Trust Inc (NYSE:STWD) et Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure Capital Inc (NYSE:HASI) sont en tête de liste.
L'investissement dans les sociétés de placement immobilier peut être intéressant en termes de rendement élevé des dividendes. Cependant, Wall Street n'offre pas de déjeuners gratuits, il pourrait aussi y avoir des risques dans les mois à venir. En 2020, la Réserve fédérale (Fed) a acheté pour plus de 1 000 milliards de dollars de prêts hypothécaires auprès de mREIT et de banques. La plupart des analystes s'accordent à dire qu'avec l'achat de la Fed, l'industrie aurait eu beaucoup de mal. Le président Biden a également prolongé le moratoire sur les expulsions jusqu'au 30 juin.
Cette récente décision de l'administration a été considérée comme une mesure positive pour le secteur. Sinon, les propriétaires actuellement en abstention auraient pu être mis en cessation de paiement en avril, ce qui aurait pu créer un effet domino sur la disponibilité du crédit sur le marché hypothécaire. Les géants du crédit hypothécaire que sont la Federal Home Loan Mortgage Corporation, connue sous le nom de Freddie Mac, et la Federal National Mortgage Association, connue sous le nom de Fannie Mae garantissent généralement un grand nombre de ces prêts hypothécaires.
Il est trop tôt pour savoir comment l'économie et le marché du logement vont évoluer pendant les mois d'été. En cas d'augmentation des impayés, Freddie Mac et Fannie Mae pourraient toutes deux subir des tirages de liquidités. Ensuite, un nombre important de MREITs pourraient également se retrouver dans une situation financière difficile. Ainsi, dans les mois à venir, il pourrait y avoir une augmentation des risques sur le marché hypothécaire.
Il est trop tôt pour savoir comment l'économie et le marché du logement vont évoluer pendant les mois d'été. En cas d'augmentation des impayés, Freddie Mac et Fannie Mae pourraient tous deux subir des tirages de liquidités. Ensuite, un nombre important de MREITs pourraient également se retrouver dans une situation financière difficile. Ainsi, dans les mois à venir, il pourrait y avoir une augmentation des risques sur le marché hypothécaire.
Au cours de l'année écoulée, le MORT a baissé de plus de 31 %, mais il est revenu à près de 5 % depuis le début de 2021. Les personnes à la recherche d'un revenu passif qui ne s'attendent pas à une augmentation des risques sur le marché hypothécaire (comme une crise de liquidité) pourraient envisager d'investir dans le MORT autour de ces niveaux.