Depuis quelques jours, Adler Real Estate bénéficie d’un rating chez l’une des trois grandes agences de notation, une première dans l’histoire de l’entreprise. L’annonce a été plutôt bien accueillie par les investisseurs obligataires.
En sollicitant Standard & Poor’s, Adler Real Estate respecte donc l’engagement pris vis-à-vis de ses créanciers, qui était de disposer d’une notation d’ici la fin de l’année.
Après avoir étudié de près la situation financière de l'entreprise, Standard & Poor’s a attribué aux obligations émises par le groupe immobilier un rating BB-.
En d’autre termes, Adler Real Estate est considéré comme un émetteur spéculatif par l’agence de notation. On notera que le rating est assorti d’une perspective positive, ce qui laisse entrevoir la possibilité d’un relèvement dans les six à douze mois.
Dans son rapport justificatif, (disponible en libre accès sur le site d’Adler Real Estate), Standard & Poor’s met l'accent sur le niveau d’endettement élevé du groupe immobilier, qui est quelque peu compensé par sa position solide sur le marché résidentiel allemand.
Pour rappel, Adler Real Estate est à la tête d’un portefeuille de biens résidentiels valorisé à 2,4 milliards d’euros, situés principalement dans les petites villes du nord et de l’ouest de l’Allemagne.
« Un atout », selon Standard & Poor’s, car ce marché est caractérisé par la faible volatilité des loyers et de la valeur des actifs, tandis que la durée moyenne des baux y est élevée (10 ans). L’agence ajoute que la demande locative devrait rester stable dans l’essentiel des zones géographiques couvertes par Adler.
Mais toute médaille a son revers, car pour Standard & Poor's, la majorité des biens est située dans des villes où le marché de l’emploi est plus difficile (rendant ces zones moins attractives) et le niveau de loyers plus faible que la moyenne, sans compter une vacance locative importante.
Quelle évolution du rating ?
Si Adler Real Estate tient ses efforts en matière de réduction d’endettement, Standard & Poor’s n’exclut pas de relever son rating. L’agence prévient à cet égard qu’elle surveillera de près l’usage des 400 millions d’euros issus de la vente des actions Conwert. 'Il est essentiel que le promoteur consacre cet argent à améliorer ses ratios financiers', avertit-elle.
‘Au-delà de la dette, l’efficacité opérationnelle, la rentabilité et la vacance locative seront d’autres facteurs déterminants’. Une évolution décevante de ces paramètres pourrait se traduire par une réduction de la perspective de la note à « stable », poursuit l’agence.
Les investisseurs apprécient
Sur le marché secondaire, l’obligation Adler Real Estate AG (4,75% - 2020) a progressé de deux points depuis l’annonce de Standard & Poor’s. Les investisseurs semblent être satisfaits de pouvoir compter désormais sur un suivi de l’entreprise réalisé de manière indépendante.
Négociable par coupures de 1.000 euros, l’obligation se traite à 105% du nominal, correspondant à un rendement annuel de 3,10%. A noter que les intérêts semestriels ont été payés le 8 octobre dernier.