Les investisseurs à long terme cherchant des moyens de diversifier leurs risques peuvent vouloir envisager une certaine exposition à l'immobilier. Le moment d’investir dans cette classe d’actifs est redevenu favorable, car on s’attend à ce que la Réserve fédérale applique davantage de réductions du taux d’intérêt afin de permettre à l’économie américaine de ne pas entrer en récession dans l’intensification de la guerre commerciale entre la Chine et les États-Unis.
La possession d'actifs immobiliers dans votre portefeuille présente de nombreux avantages. Parce que l'immobilier a une faible corrélation avec d'autres investissements financiers, tels que des actions et des obligations, en ajoutant de l'immobilier à votre portefeuille existant, vous répartissez vos risques. Dans un environnement où les taux d’intérêt sont bas, par exemple, la valeur des propriétés s’améliore et surperforme celle des autres actifs.
L'achat de fiducies de placement immobilier (FPI), ou foncières, de premier plan est un moyen d'inclure des biens immobiliers dans votre portefeuille. Pour investir dans des FPI, vous n’avez pas besoin de millions de dollars; vous pouvez commencer avec aussi peu que 5 000$.
Investir dans des FPI présente de nombreux avantages. L’un des plus importants est que les FPI sont gérées par des gestionnaires professionnels qui savent comment gérer les actifs immobiliers et obtenir les meilleurs rendements. Le deuxième avantage est que de nombreuses législations fiscales favorisent les FPI, qui doivent distribuer une grande partie de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires.
Les FPI financent généralement leurs investissements en levant des capitaux sur les marchés des actions et des emprunts, y compris par le biais de financements à court terme, et utilisent un effet de levier pour amplifier leurs paris.
Avez-vous manqué le train des FPI?
Mais est-ce le bon moment pour investir dans les FPI, ou les investisseurs marginaux ont-ils déjà manqué le coche? L'ETF Vanguard Real Estate (NYSE: VNQ), qui est un proxy pour le secteur des FPI, a gagné environ 23% cette année, contre 15% pour le rendement du S&P 500.
Le mois dernier, l'ETF a bondi de plus de 3%, alors que le S&P 500 avait en réalité perdu 4%, et que la courbe des rendements s’inversait, ce qui constitue l’un des signaux les plus clairs pour les investisseurs qu'une récession, qui obligera la Fed à réduire les taux, devient plus imminente.
Un récent rapport publié dans le Wall Street Journal a déclaré que même si nous assistions à un ralentissement économique mondial, les FPI pourraient maintenir leur performance positive car le secteur immobilier a amélioré sa gouvernance d'entreprise et est moins dépendant de l'effet de levier.
Citant John Creswell, directeur général de Duff & Phelps Investment Management Co., le rapport ajoute que les FPI pourraient constituer un meilleur pari si un ralentissement affectait l'économie, en partie à cause de la demande refoulée de logements locatifs unifamiliaux, les unités de stockage, l’espace de centres de données et les tours de téléphonie mobile - secteurs qui ont dynamisé les performances des FPI cette année.
Si vous êtes nouveau dans les FPI et que vous souhaitez adopter une approche à faible risque dans ce secteur, il est préférable d’investir dans des fonds négociés en bourse (ETF). Vanguard, par exemple, a un faible ratio de frais généraux de 0,26% et un rendement en dividendes de 4,7%.
Une alternative à l'ETF Vanguard pourrait être l'ETF iShares Core US REIT (NYSE: USRT), qui offre également une bonne exposition aux sociétés immobilières axées sur les États-Unis. À l'heure actuelle, cet ETF offre un rendement de dividende annuel de 4,47%, soit un rendement de 21,46% depuis le début de l'année.
Conclusion
Dans cet environnement optimiste pour les FPI, toutefois, il ne faut pas oublier qu'investir dans des FPI est fondamentalement un pari sur l'orientation des taux d'intérêt. Le sentiment dovish actuel vis-à-vis de la politique de taux future de la Fed pourrait s’inverser rapidement si l’économie américaine continue de faire preuve de résilience ou si le pays parvient à un accord avec la Chine sur son différend commercial. Cela dit, les investisseurs à long terme ne perdront pas s'ils choisissent des FPI de qualité offrant un revenu régulier.