- Des taux hypothécaires plus élevés sont historiquement associés à une plus forte croissance des prix de l'immobilier.
- L'achat d'un actif réel avec des prêts à effet de levier et fiscalement avantageux reste une bonne idée.
- Cette semaine, nous assisterons à une accélération de la vitesse de circulation de la monnaie lors de la publication du PIB du deuxième trimestre.
- Augmentation de la valeur nette de la maison = coût du prêt hypothécaire après impôts.
- Valeur de la maison aujourd'hui * inflation prévue = (1 taux d'imposition) * 5 % * montant financé
- 500 000 $ * inflation prévue = (1-0,37) * (5 % * 400 000 $)
- 500 000 $ * inflation prévue = 12 600 $.
- Inflation attendue = 12 600 $ / 500 000 $.
- Inflation attendue = 2,52 %.
- Une nouvelle baisse marquée des Ventes de maisons existantes, avec un taux annuel de seulement 5,12 millions contre des attentes de 5,35 millions, et bien en dessous du rythme de 6,49 millions de janvier
- Une hausse continue des prix médians des logements, +1,90% en rythme mensuel et +13,3% en glissement annuel.
Il y a beaucoup de données cette semaine, mais parmi celles-ci, il y a vraiment deux éléments d'information qui sont éclairants à un certain niveau sur l'inflation.
Premièrement, nous aurons un certain nombre d'indicateurs liés au logement. Il y a un énorme débat en ce moment entre ceux qui ont une mémoire de 15 ans et s'attendent à ce que les prix des logements s'effondrent avec le ralentissement de l'économie, et ceux qui ont une mémoire de 50 ans et s'attendent à ce que les prix des logements continuent à bien se porter car inflation soutient les prix nominaux des actifs réels.
Je suis un dinosaure, ou un éléphant, ou un dinosaure éléphantin, et j'ai une longue mémoire. J'ai également vécu et négocié sur les marchés de l'inflation pendant l'effondrement de 2007-2009 ; je me souviens donc de manière très émouvante à quel point cette période était unique. Je fais partie de ceux qui s'attendent à ce que les prix des logements baissent en termes réels, mais pas en termes nominaux.
Naturellement, les hausses des taux hypothécaires ont un effet modérateur sur les achats et les ventes de maisons. Une augmentation de 40 % du paiement hypothécaire mensuel fera fuir certains acheteurs du marché. Mais ce qu'il faut retenir, c'est que les acheteurs rationnels continueront d'acheter, à moins qu'ils ne s'attendent activement à ce que les prix des logements soient inférieurs à l'inflation pendant une période prolongée. Voici pourquoi :
Si je peux acheter un produit qui croît au rythme de l'inflation, comme les prix de l'immobilier, sur de longues périodes, et le financer à un coût inférieur (après impôts) au taux d'inflation, alors c'est une victoire.
Supposons qu'un acheteur de maison soit imposé au taux marginal supérieur de 37 % et qu'il obtienne un prêt hypothécaire de 5 % avec un acompte de 20 % pour une maison de 500 000 $. Dans ce cas, le propriétaire s'équilibrera - sans tenir compte de l'impôt foncier, mais aussi de la valeur de la maison en tant que lieu de vie - si cela est vrai :
Ainsi, même si l'inflation tombe au niveau cible de la Fed et que les prix des maisons ne font que suivre l'inflation, le propriétaire s'en sort toujours avec la partie investissement de la décision d'achat d'une maison.
Oui, ce n'est pas aussi intéressant qu'il y a un an. Voici un petit graphique pratique montrant le seuil de rentabilité de l'inflation pour les TIPS (en utilisant les séries de rendements réels dérivés de Enduring Investments avant 1997) et pour l'accession à la propriété. J'utilise toujours la tranche d'imposition la plus élevée et suppose que le logement est financé à 80 % au taux du Trésor 10 ans + 2 %. taux du Trésor + 2 %.
Source : Calculs de Enduring Investments
Le taux d'inflation d'équilibre de l'accession à la propriété est actuellement à peu près le même que celui des TIPS, et même avec la forte hausse des taux hypothécaires, ils constituent toujours un bien meilleur pari qu'avant la bulle immobilière, qui reposait sur une augmentation des prix des logements beaucoup plus rapide que l'inflation pendant longtemps.
La semaine dernière, nous avons vu :
Cette tendance va certainement se ralentir encore. Cependant, au cours des trois derniers mois, les prix médians des ventes de logements existants, grossièrement corrigés des variations saisonnières, ont augmenté à un rythme annualisé de 7,4 %. Il se trouve que c'est exactement le même taux que celui de l'IPC médian de la Fed de Cleveland sur la même période. Il n'est pas évident pour moi que les prix nominaux doivent baisser, si l'inflation reste élevée.
Et, en effet, c'est ce que nous dit l'histoire. Dans les années 1970, lorsque les taux d'intérêt ont augmenté, les prix des logements n'ont pas baissé. En fait, ils ont augmenté plus rapidement.
Source Bloomberg, National Association of Realtors
Naturellement, c'est parce que ces deux séries sont liées à une troisième chose : l'inflation. C'est un autre rappel de penser en espace réel, et non en espace nominal. Les prix des logements baisseront-ils après l'inflation ? C'est fort possible. Les prix des logements baisseront-ils en termes nominaux, parce que les taux d'intérêt ont augmenté ? Cela semble peu probable. L'indice FHFA des prix des maisons et l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller sont tous deux publiés mardi. Ils resteront tous deux élevés ce mois-ci, et pour un certain temps encore.
Un peu de recul...
J'ai mentionné qu'il y aurait deux éléments d'information cette semaine qui seraient intéressants et qui auraient une incidence sur l'inflation. La seconde est liée à la publication, cette semaine, de l'estimation anticipée du PIB du deuxième trimestre, jeudi. Il est possible que le PIB montre un deuxième trimestre consécutif de contraction, auquel cas tous les experts courront comme si leurs cheveux étaient en feu, déclarant que nous sommes en récession. Ou bien, le PIB peut afficher une croissance légèrement positive, auquel cas les mêmes experts déclareront gravement que le pays a évité de justesse une récession. Bien entendu, ni l'un ni l'autre n'est vrai, car le PIB n'est pas la seule mesure permettant de déterminer si l'économie est en récession. Et nous n'avons certainement pas encore l'impression que c'est le cas. Je continue de croire fermement que nous connaîtrons une récession, car les hausses des taux d'intérêt et des prix de l'énergie telles que nous les avons connues sont toujours associées à des récessions ultérieures. Peut-être, cependant, pas encore.
Cependant, je ne me soucie pas vraiment du chiffre de la croissance. Peu importe ce qu'il est, ce que nous savons, c'est que la vitesse de circulation de la monnaie a presque certainement fait un bond substantiel au deuxième trimestre. Nous n'avons pas encore obtenu le chiffre de M2 de juin, il est donc difficile de dire de combien la vélocité de M2 augmentera. Mais elle sera substantielle. Nous le savons, car la variation de la vélocité est mathématiquement la variation des prix plus la variation de la croissance réelle moins la variation de la masse monétaire. L'indice des prix du PIB devrait augmenter d'environ 2 % pour le trimestre, le PIB réel restant à peu près stable comme je l'ai dit. Et M2, pour avril et mai, comparé à la moyenne du premier trimestre, est resté stable. Par conséquent, la vélocité devrait augmenter d'environ 2 %, soit 8 % en rythme annuel.
Si cela se produit, il s'agira de la plus forte augmentation en pourcentage de la vélocité de M2 depuis le premier trimestre de 1981 (à l'exception du troisième trimestre de 2020, où elle a rebondi après une baisse de 21 % au deuxième trimestre de 2020). Notre modèle s'attend à cette augmentation et, à moins que quelque chose de très grave ne se produise, nous avons probablement atteint les plus bas niveaux historiques de la vitesse de circulation de la monnaie. C'est important, car sans une vitesse de circulation de la monnaie en baisse constante, le maintien d'une inflation faible nécessitera de contenir la croissance monétaire à des niveaux que nous n'avons pas vus depuis le début des années 1990. Et comme la Fed ne se concentre pas sur la croissance monétaire, si cela se produit, ce ne sera pas intentionnel.
Divulgation : Ma société et/ou les fonds et comptes que nous gérons ont des positions dans des obligations indexées sur l'inflation et divers produits à terme et ETF sur les matières premières et les produits financiers, qui peuvent être mentionnés de temps en temps dans cette colonne.