Investing.com - Le secteur immobilier se dirige vers une crise sans précédent. Le secteur a déjà connu de nombreuses phases difficiles, mais le potentiel de krach est désormais décuplé.
Les crédits immobiliers de ces dix dernières années, accessibles à presque tout le monde, ont fait grimper les prix de l'immobilier à des niveaux insoupçonnés. Pendant cette période, des rendements élevés à un chiffre, voire à deux chiffres, ont pu être réalisés chaque année, surtout dans les agglomérations.
Mais la hausse de l'inflation et le durcissement de la politique monétaire de la BCE, la Fed & Co qui l'accompagne mettent brutalement fin à cette tendance. Les prix de l'immobilier s'effondrent dans le monde entier et c'est là où les plus grosses bulles s'étaient formées que la chute est désormais la plus brutale.
En Europe, les prix réels de l'immobilier n'ont nulle part autant chuté au quatrième trimestre par rapport à l'année précédente qu'en Suède (-13,7 %) et en Allemagne (-12,1 %). Au niveau international, les prix n'ont chuté plus fortement qu'en Nouvelle-Zélande (-16,5 %) et à Hong Kong (-15,1 %), comme le montrent les données de la Banque des règlements internationaux. Pour la première fois depuis 12 ans, les prix de l'immobilier ont chuté dans le monde entier.
Cette tendance négative devrait se poursuivre aussi longtemps que les banques centrales maintiendront des taux d'intérêt élevés pour lutter contre l'inflation.
L'institut allemand Ifo confirme la tendance à la baisse avec ses dernières prévisions concernant la construction de nouveaux logements. Alors que 295.300 logements ont été achevés l'année dernière, ce chiffre devrait chuter à 200.000 d'ici 2025. Cela est directement dû à la chute de la demande en raison des coûts élevés.
Et là où la demande s'effondre, les prix baissent également. Parallèlement, l'offre de biens immobiliers à vendre augmente, car de moins en moins de personnes peuvent se permettre le coûteux financement de suivi.
Le secteur de la construction et les banques seront touchés de la même manière par cette évolution. Ces dernières, parce que les taux de défaillance des crédits augmentent et que les garanties déposées dans les bilans doivent être corrigées en raison de la baisse de l'évaluation des biens immobiliers. C'est un signe annonciateur clair de la récession qui nous attend, car l'économie manquera d'argent pour investir. Se procurer de l'argent devient de plus en plus cher et les instituts de crédit prêtent moins pour tenir compte du risque immobilier dans leurs bilans.
Comment le gouvernement fédéral allemand parviendra-t-il dans ces conditions à atteindre son objectif de 400.000 logements par an, cela reste un mystère. Le chancelier Olaf Scholz a déclaré à ce sujet le mois dernier:
"Même si les temps sont actuellement très tumultueux en ce qui concerne cet objectif, nous n'y renonçons pas, même face à la hausse des taux d'intérêt".
Aux États-Unis, la menace d'un effondrement se dessine déjà. Les investisseurs ont acheté 48,6% de biens immobiliers en moins au premier trimestre 2023 par rapport au même trimestre de l'année précédente. Au cours de la même période, les taux d'intérêt hypothécaires à 30 ans sont passés de 3,2 pour cent à plus de 7,0 pour cent. Selon Goldman Sachs (NYSE :GS), cette situation ne changera pas de sitôt, puisque les prévisions pour 2024 font état d'un taux d'intérêt hypothécaire de 5,9 pour cent. Un niveau qui n'est pas attractif pour les investisseurs, compte tenu de la baisse continue des prix.
Afin d'éviter que le marché immobilier ne déclenche une nouvelle crise financière comme en 2007, l'autorité fédérale américaine du logement a proposé que les banques puissent récupérer les montants des paiements de crédit non effectués auprès d'un fonds fédéral. En outre, les débiteurs devraient avoir la possibilité de réduire leurs paiements hypothécaires mensuels pendant cinq ans au maximum.
A San Francisco, la situation continue de s'aggraver. Une semaine seulement après que Park Hotels & Resorts (NYSE :PK) a suspendu les paiements du crédit de 725 millions de dollars pour le Hilton San Francisco Union Square (NYSE :SQ) and Parc 55, le plus grand centre commercial de la ville a annoncé qu'il ne pourrait plus honorer le crédit de 558 millions de dollars.
La situation est similaire à New York, la ville des tours de bureaux. L'auditeur de la ville, Brad Lander, a dû inévitablement se pencher sur les conséquences de l'effondrement du marché de l'immobilier commercial. Le scénario apocalyptique qu'il a élaboré prévoit un ralentissement de 40 % de ce secteur. La perte de revenus qui en résulterait pour la ville augmenterait d'année en année et atteindrait déjà 1,2 milliard de dollars en 2027.
Mais là où il n'y a plus d'employés de bureau, l'économie locale manque également de clients, ce qui entraîne la fermeture de restaurants, de bars, de salons de manucure, etc.
Loin d'être des cas isolés, les exemples présentés sont représentatifs d'un problème systématiquement répandu dans le monde entier. Personne n'est au courant des petites faillites immobilières qui ont déjà lieu en grand nombre, car elles sont insignifiantes pour faire les bons gros titres.
Ce qui est inquiétant, c'est que l'assainissement du marché, déclenché par les taux d'intérêt élevés, ne fait que commencer.
Ce qui est fou, c'est que ce sont les taux d'intérêt élevés qui sont à l'origine de ces perturbations. Des taux qui ont dû être augmentés en raison de l'inflation élevée - une inflation qui n'est devenue un problème qu'en raison de la période beaucoup trop longue de taux bas.