Le promoteur immobilier Aggregate Holdings sollicitait les investisseurs il y a quelques jours, au détour d’un emprunt d’une durée de 5 ans et d’une taille de 400 millions d’euros. L’obligation s’échange désormais sur le marché secondaire.
Sur base des derniers cours disponibles, il y a moyen de l’acheter à 100,04% du nominal, soit très proche du prix d’émission de 100% nominal. L’obligation libellée par coupures de 100.000 euros offre en conséquence un rendement de 6,865%.
Précisons que cette souche obligataire ne bénéficie d’aucun rating auprès des grandes agences de rating que sont Moody’s, Standard & Poor’s ou Fitch. Cette absence de rating, mais également la nature de ses activités (le développement immobilier) peuvent expliquer en partie le niveau de rendement exigé par les investisseurs.
Exit l’obligation 2021
La nouvelle souche obligataire permettra de refinancer le solde de l’encours de la souche obligataire 2021, laquelle offre un coupon de 5%. Aggregate Holdings a donc augmenté l’échéance de sa dette au prix d’un taux d’intérêt plus élevé. En corollaire, cela signifie que les investisseurs de la première heure ont accepté de prêter leur argent à l’entreprise immobilière, en exigeant une rémunération (et une prime de risque) plus importante. Prudence donc.
Le solde du cash disponible servira à financer les objectifs généraux de l’entreprise et à "saisir les opportunités d’investissement" dans le secteur immobilier, le cœur de l’activité d’Aggregate Holdings.
Allemagne et Portugal
Basée au Luxembourg, la société immobilière est essentiellement active sur le marché allemand et dans une moindre mesure au Portugal. Elle détient environ 3,6 milliards d'euros d'actifs et dispose d’un portefeuille de projets d’une valeur de 6,8 milliards.
Aggregate Holdings est structurée autour de trois divisions.
La division "Build-to-Hold" (les actifs destinés à rester en portefeuille) comprend notamment "Quartier Heidestrasse", le plus grand projet de développement immobilier du centre de Berlin avec plus de 230.000 mètres carrés de surface locative brute. Il devrait être entièrement achevé d'ici 2023.
La division "Build-to-Sell" regroupe les actifs destinés à être vendus (en cours de développement ou une fois finis) à des investisseurs institutionnels. On retrouve ici le projet d’immeubles à appartements sur le front de mer de Lisbonne et un autre projet près de Comporta (sud de Lisbonne).
Enfin, la division "Financial Real Estate Assets" comprend les participations détenues dans d’autres sociétés immobilières. Il s’agit avant tout de la participation de 22,5% dans Adler (anciennement ADO Properties), ce qui fait d’Aggregate Holdings l’actionnaire principal d’une des principales sociétés allemandes de biens immobiliers résidentiels destinés à la location.