Cette semaine, nous aurons à nouveau plusieurs occasions de reconsidérer l'idée reçue selon laquelle lorsque les taux hypothécaires augmentent, les prix des logements doivent baisser. La semaine dernière, le rapport sur les prix médians des logements ( ventes de logements existants ) indiquait une baisse d'environ -1,5 % en glissement mensuel (mom) sur une base corrigée des variations saisonnières (j'ai dû examiner les données saisonnières car elles ne sont pas corrigées des variations saisonnières).
Les prix ont baissé au cours des deux derniers mois, bien qu'une partie de cette baisse soit conforme à la normale saisonnière. Les données de mardi seront des données de meilleure qualité pour le mois de juillet (S&P CoreLogic Case-Shiller ), qui devraient indiquer un léger gain de 0,2 % ( m/m). Les prix de l'immobilier ont définitivement baissé et sont en recul dans certains quartiers.
Mais il est encore un peu difficile de dire dans quelle mesure il s'agit simplement d'une saisonnalité exagérée de fin d'été, dans quelle mesure il s'agit de vendeurs en difficulté qui font des offres, et dans quelle mesure il s'agit d'un mouvement vers le bas du véritable prix nominal d'équilibre. Parce que nous voyons aussi des histoires comme celle-ci sur Redfin la semaine dernière :
Le "New Weird" dans ce cas est que les prix des maisons baissent en termes réels mais pas en termes nominaux. En fait, ce n'est pas bizarre du tout. Selon l'article, confirmé par de nombreux autres rapports, "il y a très peu de nouvelles offres sur le marché", ce qui signifie que même s'il y a moins d'acheteurs en raison de l'augmentation des taux hypothécaires, il y a aussi moins de vendeurs.
Il n'y a littéralement rien de magique à ce que des taux hypothécaires plus élevés entraînent une baisse des prix, du moins à court terme. Chaque acheteur, bien sûr, subit une "perte" car il paie un taux hypothécaire plus élevé qu'il y a quelques mois. Mais chaque vendeur est assis sur un gain égal, s'il a un prêt hypothécaire à taux fixe qui est maintenant meilleur que le marché. L'acheteur d'un logement, après tout, achète un bien et "émet une obligation" (en contractant un prêt hypothécaire) pour le payer. Le vendeur de maison se défait de l'actif et rachète l'"obligation" qu'il a précédemment émise, au pair. Sauf que maintenant que les taux d'intérêt ont augmenté, cette "obligation" se négocie avec une décote, de sorte que son rachat au pair représente une perte pour le vendeur de maison (et, surtout, une perte non imposable puisque le fisc ne reconnaît pas cette opération comme une transaction obligataire).
Cette situation est différente de celle de certains autres pays où les hypothèques à taux variable sont beaucoup plus courantes qu'ici. Il est évident que le vendeur d'une maison qui a une hypothèque à taux variable n'est pas confronté à la perte d'un taux d'intérêt inférieur à celui du marché et est probablement plus enclin à vendre.
Cependant, j'ai déjà abordé le problème plus général, à savoir l'idée qu'une correction des prix de l'immobilier devrait se produire dans l'espace nominal alors qu'elle devrait en fait se produire dans l'espace réel. Pourquoi les propriétaires ne vendent-ils pas ? Je n'en ai aucune idée... peut-être parce qu'ils possèdent un actif réel financé par un prêt en dollars nominaux dans une économie qui gonfle ? Dans cet environnement, les seuls vendeurs qui font des offres agressives sont ceux qui y sont contraints par les circonstances. Les indices peuvent donc baisser s'il y a un biais de sélection favorisant les vendeurs désespérés plutôt que les acheteurs désespérés, mais je ne pense pas qu'ils baisseront beaucoup.
Prendre un peu de recul...
Les banques centrales mondiales freinent les taux d'intérêt comme elles ne l'ont pas fait depuis des décennies. Je continue à répéter le mea culpa que je ne m'attendais absolument pas à ce qu'elles le fassent.
C'est aussi, je le répète sans cesse, le mauvais remède. La masse monétaire est supérieure de 40 % à ce qu'elle était avant la crise et les prix sont supérieurs de 15 %. Cet écart doit être comblé et si la Fed ne réduit pas agressivement la masse monétaire, les prix continueront à augmenter jusqu'à ce que cet écart soit égal à la croissance totale de l'économie réelle sur cette période.
Je continue d'essayer de trouver des moyens de convaincre les gens que l'agressivité de la Fed devrait très certainement avoir un impact sur les prix des actifs liquides, mais qu'il n'est pas clair qu'elle devrait avoir un grand impact sur l'inflation. Voici ma dernière trouvaille :
- Il a fallu des années de taux zéro - si les taux d'intérêt bas sont la cause de l'inflation - pour obtenir de l'inflation. Si les taux sont la réponse, alors, ne devrait-il pas falloir des années pour obtenir la désinflation ?
- D'un autre côté, il n'a fallu que quelques mois de croissance monétaire explosive pour provoquer l'inflation. Si l'argent est ce qui compte, nous pourrions changer le niveau des prix rapidement en modifiant la masse monétaire.
Je ne dis pas que la Fed ne devrait pas augmenter les taux ou, plutôt, simplement permettre aux taux d'intérêt de trouver leur niveau de marché libre plutôt que de les maintenir artificiellement bas. Bien sûr, elle devrait le faire. Ce que je dis, c'est que ce médicament traite le problème du prix des actifs, et non celui du prix de la consommation. Si vous avez mal à la tête et que vous prenez un antiacide, celui-ci a toujours un effet. Mais cela ne résout pas votre mal de tête.
Divulgation : Ma société et/ou les fonds et comptes que nous gérons ont des positions dans des obligations indexées sur l'inflation et dans divers produits à terme et FNB de matières premières et de produits financiers, qui peuvent être mentionnés de temps à autre dans cette chronique.