Retour sur l’une des obligations émises par le groupe Prologis, du nom de cette entreprise américaine active dans l’immobilier logistique.
L’emprunt en question a été émis en 2019 à travers la structure Prologis Euro Finance LLC (Prologis Euro Finance), permettant à cette dernière de récolter 600 millions d’euros par coupures de 100.000. Depuis lors, la remontée des taux d’intérêt a poussé mécaniquement le cours de l’obligation à la baisse sur le marché secondaire, ce qui explique la nette décote observée actuellement.
Fiscalement attractive, peu d'intérêts courus
En corollaire, cette obligation est devenue fiscalement attractive pour l’investisseur résident belge. En effet, pour rappel, le rendement est composé de deux parties distinctes, soumises à des régimes fiscaux différents. On a, d’un côté, le montant du coupon, taxé au taux de 30%, et de l'autre, la plus ou moins-value entre le prix d’achat et le prix de remboursement, bien souvent exemptée d’impôt. Comme le coupon est, ici, relativement faible (0,25%), l'essentiel du rendement vient de la plus-value encaissée lors du remboursement à l’échéance de l’emprunt. Cette plus-value n'est donc pas taxée.
Notez par ailleurs que le coupon a été versé le 10 septembre. Le nombre de jours d’intérêts courus à verser est donc limité au strict minimum.
Quant au rating, il est de « A » chez Standard & Poor’s, dans la catégorie « Investment grade ».
Immobilier logistique
Prologis se présente comme un acteur mondial dans le secteur de l’immobilier logistique, se focalisant sur les marchés à forte croissance.
Au 31 décembre 2023, la société détenait ou avait des investissements, en détention exclusive ou par le biais de co-investissements, dans des propriétés et des projets de développement totalisant environ 1,2 milliard de pieds carrés (115 millions de mètres carrés), dans 19 pays. L’entreprise loue des installations logistiques modernes à une base diversifiée d'environ 6.700 clients, principalement dans deux grandes catégories : le business-to-business et la vente au détail/en ligne. Amazon (NASDAQ:AMZN), Home Depot, Fedex, Geodis et DHL figurent parmi ses cinq premiers clients.
Profiter de la vague du nearshoring au Mexique
Elle a récemment augmenté son exposition au marché mexicain, via sa structure FIBRA Prologis, 25 ans après y avoir démarré son expansion internationale. FIBRA Prologis acquiert, possède et gère des biens immobiliers industriels dans les marchés économiques les plus prisés du Mexique, souligne le groupe immobilier américain. Ce dernier note que le nearshoring, soit l’externalisation des activités commerciales et de production dans des pays proches géographiquement, stimule la croissance au Mexique et, partant, la demande de biens immobiliers logistiques.