Le boom immobilier à Dubaï commence à se calmer après plusieurs années de forte croissance dans ce secteur clé pour l'économie de la cité-Etat, sous l'effet de la hausse du dollar et de la baisse du pétrole.
Pendant des années, Dubaï, qui fait partie de la fédération des Emirats arabes unis, a attiré des investisseurs du monde entier après avoir permis en 2002 aux étrangers d'accéder à la propriété.
Les prix ont atteint un record en 2008, sous l'effet de la spéculation, mais ont lourdement chuté après la crise de liquidités qui a accompagné le crash financier de 2009, faisant perdre au secteur la moitié de sa valeur.
Une demande soutenue a permis à l'immobilier de relever la tête entre 2012 et 2014, mais un ralentissement se fait sentir depuis.
Les prix de l'immobilier se sont contractés de 12% en moyenne en 2015, indique Graig Plumb, chef de l'unité de recherches du groupe de consultants JLL pour la région Moyen-Orient/Afrique du Nord.
"Le marché connaît en ce moment un atterrissage en douceur. Les prix baissent maintenant depuis plus d'un an. Nous pensons qu'ils continueront à baisser un peu plus, mais pas au même rythme", dit-il. "Le gros de la baisse a déjà eu lieu".
Dana Salbak, de l'agence en conseil immobilier Knight Frank, évalue à environ 10% la baisse des prix dans le secteur résidentiel en 2015. Mais le ralentissement a été moindre durant le premier trimestre de cette année, dit-elle.
- Baisse de la demande étrangère -
Cette contraction des prix a notamment été alimentée par la baisse de la demande étrangère, qui soutenait le marché à Dubaï.
Le recul de la majorité des devises, notamment l'euro et le rouble face au dollar, auquel le dirham des Emirats est indexé, a en effet renchéri les prix pour les acheteurs, dit M. Plumb.
"L'immobilier à Dubaï est devenu cher pour les acheteurs détenant des monnaies étrangères", constate aussi l'agence Knight Frank dans son rapport pour 2015.
Premiers investisseurs dans l'immobilier à Dubaï, les Indiens ont compté l'an dernier pour plus de 20 des 135 milliards de dirhams (5,4 des 36,7 milliards de dollars) d'achats immobiliers, même si la roupie indienne a elle aussi baissé face au dollar.
Suivaient les acheteurs britanniques (10,8 milliards de dirhams), pakistanais (8,4), iraniens (4,6), canadiens (3,7) et russes (2,7).
- 'Là pour durer' -
L'immobilier à Dubaï a également été affecté par le ralentissement des économies régionales, dû à la chute des prix du pétrole, indique M. Plumb.
Même si Dubaï dépend peu du pétrole, la baisse du prix du baril a eu un "impact sur le moral, la volonté et l'appétit" des investisseurs, relève Mme Salbak, qui estime que ces derniers ont adopté "une attitude de prudence".
M. Plumb exclut toutefois un effondrement du marché comme en 2009 lorsque les prix avaient baissé de moitié. Il évoque une baisse supplémentaire de 5 à 10% en 2016 avec une stabilisation à la fin de l'année.
"C'est un bon signe que les prix se stabilisent, un signe que le marché a atteint le bas du cycle", estime Mme Salbak en prédisant une remontée des prix l'année prochaine.
Selon elle, la poursuite des projets d'infrastructure du gouvernement de Dubaï envoie des "signaux positifs" aux acteurs du secteur de l'immobilier et de la construction.
Mohamed Alabbar, président d'Emaar Properties, géant de l'immobilier local qui a notamment construit Burj Khalifa, la tour la plus haute du monde (828 mètres), s'est dit confiant dans la santé du secteur.
"Les cycles vont et viennent mais nous sommes là pour durer", a-t-il déclaré à l'AFP, en dédramatisant la baisse des prix. "Tout le monde veut une hausse des prix, mais je pense que (les biens) doivent rester abordables, tout comme la ville" de Dubaï.