Avec le fort développement du commerce en ligne, les entrepôts de grande taille, devenus un outil stratégique de conquête des marchés pour les entreprises, sont de plus en plus recherchés par les investisseurs présents au marché international des professionnels de l'immobilier (Mipim).
Quelque 21.500 professionnels issus de 90 pays (banquiers, assureurs, fonds d'investissement, architectes, promoteurs, collectivités locales) se retrouvent au Palais des Festivals sur la Croisette, lors du Mipim qui débute mardi et se tient jusqu'à vendredi.
La France est le troisième pays d'Europe en matière d'investissements en immobilier d'entreprise : ils ont représenté 29 milliards d'euros en 2015 contre 86 milliards au Royaume-Uni et 56 milliards en Allemagne.
Les entrepôts ne captent que 8% de ces capitaux contre 62% pour les bureaux, mais ils affichent, sur le long terme, des rendements supérieurs.
En outre, ce marché de niche est particulièrement dynamique, avec des surfaces louées qui ont atteint 3,1 millions de m2 l'an dernier, des volumes équivalents à ceux d'Outre-Manche, grâce au boom du e-commerce.
Un tiers de l'occupation industrielle en Europe est générée par les activités de commerce en ligne, selon la société de conseil en immobilier CBRE. Ces activités sont en forte croissance dans l'Hexagone où les Français ont dépensé 65 milliards d'euros sur internet l'an dernier (+14%).
"Les modes de consommation ont complètement changé en très peu de temps, et le e-commerce est très consommateur de surfaces", explique Franck Poizat, directeur investissement logistique et activité France de BNP Paribas (PA:BNPP) Real Estate.
"Autrefois, les entrepôts stockaient pour les magasins physiques. Aujourd'hui, il faut stocker trois fois plus de marchandises pour répondre à une demande en flux tendu, ce qui génère des besoins très forts de plateformes XXL", dit-il.
Ces entrepôts dits "XXL", d'une taille supérieure à 40.000 m2 connaissent un "gain de popularité considérable" sous l'effet conjugué de cet essor du e-commerce et de "l'intérêt des investisseurs pour des produits de grande envergure", renchérit CBRE.
Car dans toute l'Europe, les coûts de livraison ont progressé pour représenter 40 à 50% du prix de revient d'un achat en ligne, poussant les distributeurs et les prestataires logistiques à rechercher de grandes plateformes permettant des économies d'échelle.
- "Pénurie croissante" -
Situés sur des axes stratégiques, à proximité des zones urbaines de consommation, ces vastes plateformes permettent de gérer un nombre important de références ou de mutualiser les services, en réunissant plusieurs clients sur le même site.
Parmi ces grandes transactions, l'enseigne de décoration Maisons du Monde va construire un bâtiment de 96.000 m2 à Saint-Martin-de-Crau (Bouches-du-Rhône) et le groupe d'ameublement But, installera sa plateforme de 60.000 m2 à Pusignan, près de Lyon.
Ces évolutions entraînent une "pénurie croissante de produits appropriés au sein des pôles logistiques les plus prisés", observe Machiel Wolters, qui dirige la recherche sur l'immobilier logistique chez CBRE.
Ainsi, le stock disponible d'entrepôts de dernière génération, inférieur à 100.000 m2 en janvier, n'a jamais été aussi faible depuis une décennie.
Fort de ce constat, la filiale de l'assureur AG Insurance, AG Real Estate va construire LogOne, une plateforme logistique "XXL" de 63.000 m2, sur le parc d'activités de l'A5-Sénart (Essonne) après des années de gel des projets "en blanc", lancés sans locataire.
AG Real Estate veut en faire "le fleuron du parc immobilier logistique francilien", avec une architecture innovante, des façades recouvertes de bambous et des espaces de bureaux sur pilotis.
Pour Thibault Delamain, responsable de la gestion d'actifs chez AG Real Estate, l'immobilier à vocation logistique franchit un nouveau cap en réalisant de "très beaux bâtiments alliant performances techniques, créativité architecturale et dimensions environnementales".
Ce type de bâtiments se louera plus cher, alors que les loyers des entrepôts en région parisienne (au-delà de 5.000 m2) s'élèvent à 55 euros le m2 par an en moyenne contre 235 euros le m2 à Londres.