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Les baisses de taux de la Fed devraient aggraver la crise séculaire du logement aux États-Unis

Par Lance RobertsAperçu des marchés09/02/2024 12:29
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Les baisses de taux de la Fed devraient aggraver la crise séculaire du logement aux États-Unis
Par Lance Roberts   |  09/02/2024 12:29
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Le coût du logement reste un sujet brûlant, tant pour les Millennials que pour la génération Z. De nombreux articles et commentaires abordent la question de l'offre et de l'accessibilité, les jeunes générations étant les plus touchées. De nombreux articles et commentaires abordent la question de l'offre et de l'accessibilité, les jeunes générations étant les plus durement touchées. Tel était le sujet de ce récent article de CNET :

"La crise de l'accessibilité au logement signifie qu'il faut plus de temps pour devenir propriétaire, ce qui affecte particulièrement les milléniaux et la génération Z, les familles économiquement défavorisées et les groupes minoritaires. La crise n'est pas due à un seul facteur, mais à plusieurs éléments qui s'entrechoquent et qui rendent l'accession à la propriété hors de portée : hausse des prix des logements, taux d'intérêt hypothécaires élevés et offre de logements limitée. Ces éléments s'ajoutent à une myriade de défis financiers, notamment la faible croissance des salaires et l'augmentation des prêts étudiants et des dettes liées aux cartes de crédit parmi les Américains à revenus moyens et faibles".

Le graphique ci-dessous de l'indice d'accessibilité au logement confirme ces affirmations.

Housing Affordability Index
Housing Affordability Index

Comme le note CNET, il existe de nombreuses raisons apparentes pour lesquelles le logement est inabordable, du manque d'offre à l'augmentation des taux hypothécaires en passant par la hausse des prix. Au cours des deux dernières années, la hausse agressive des taux d'intérêt par la Fed a entraîné une augmentation de l'offre de logements sur le marché.

Cela s'explique par le fait que des taux d'intérêt plus élevés entraînent des taux hypothécaires plus élevés et des mensualités plus importantes pour les logements. Il convient également de noter qu'auparavant, lorsque l'offre de logements dépassait huit mois, l'économie était en récession.

Rising Fed Funds vs Housing Supply
Rising Fed Funds vs Housing Supply

Dans le même temps, des taux d'intérêt plus élevés et une offre accrue devraient se traduire par une baisse des prix des logements et, par conséquent, par une plus grande "accessibilité". Comme nous l'avons vu, c'était le cas au cours des périodes précédentes, mais les prix du logement après la pandémie sont montés en flèche lorsque les "chèques de relance" ont alimenté une ruée d'acheteurs.

Housing Prices vs Fed Funds Rate
Housing Prices vs Fed Funds Rate

Comme c'est toujours le cas en économie, le prix est TOUJOURS fonction de l'offre par rapport à la demande.

Une multitude de mauvaises décisions à l'origine du problème

L'illustration économique suivante est enseignée dans tous les cours d'économie 101. Sans surprise, l'inflation est la conséquence d'une restriction de l'offre et d'une augmentation de la demande.

Supply/Demand Chart
Supply/Demand Chart

Si tel a été le cas après l'arrêt de l'activité économique en 2020, le problème actuel de l'accessibilité au logement est le résultat de mauvaises décisions prises au tournant du siècle. Avant 2000, l'acheteur moyen avait besoin d'un bon crédit et d'un acompte de 20 %. Ces contraintes permettaient de maintenir un certain équilibre entre l'offre et la demande. Alors que l'immobilier augmentait avec l'inflation, le revenu médian des ménages pouvait suivre.

Toutefois, à la fin des années 90, les banques et les agents immobiliers ont exercé une forte pression sur le Congrès pour qu'il modifie les lois afin de permettre à un plus grand nombre de personnes d'acheter des logements. Alan Greenspan, alors président de la Fed, a encouragé les prêts hypothécaires à taux variable, les sociétés de prêts hypothécaires ont commencé à utiliser des hypothèques fractionnées pour éviter la nécessité d'une assurance hypothécaire, et les exigences en matière de crédit ont été assouplies pour les emprunteurs. En 2007, des prêts hypothécaires ont été accordés à des emprunteurs à risque sans crédit ni source de revenus vérifiable. Ces mesures ont inévitablement entraîné une augmentation de la demande qui a dépassé l'offre disponible, poussant les prix des logements bien au-delà de ce que les revenus pouvaient supporter.

Median & Avg Home Price vs Incomes
Median & Avg Home Price vs Incomes

Cet épisode du marché immobilier est le résultat des politiques de taux zéro de la Réserve fédérale. Cette politique et les injections massives de liquidités sur les marchés financiers ont attiré des masses de spéculateurs, qu'il s'agisse de particuliers ou d'institutions.

Des acteurs institutionnels comme Blackstone (NYSE :BX), Blackrock (NYSE :BLK) et bien d'autres ont acheté 44 % de toutes les maisons individuelles en 2023 pour les transformer en logements locatifs. À mesure que les prix augmentaient, des progrès comme AirBnB (NASDAQ :ABNB) ont entraîné une hausse de la demande de location de la part des particuliers, ce qui a encore réduit le parc de logements disponibles. Ces influences ont conduit à des prix encore plus élevés pour les stocks disponibles.

Il est à noter que ce n'est pas un manque de construction de logements. L'indice de l'activité totale dans le secteur du logement n'est pas loin des sommets historiques atteints à la suite de la "ruée vers le logement" de la pandémie de 2020. Le problème réside dans le fait que trop de logements ont été retirés du stock disponible par des "non-acquéreurs".

Total Housing Activity Index
Total Housing Activity Index

En outre, les ventes de logements existants sont inexistantes. Les propriétaires actuels ne sont pas disposés à vendre leur logement avec un taux hypothécaire de 4 % pour acheter un logement avec un taux hypothécaire de 7 %. Comme on le voit, les ventes de logements existants restent remarquablement absentes.

US Existing Home Sales
US Existing Home Sales

Toutes ces actions ont exacerbé le problème. À l'origine de tout cela, il y a la Réserve fédérale, qui maintient les taux d'intérêt à un niveau trop bas depuis trop longtemps. Cette situation a entraîné une surabondance de liquidités et des hausses répétées des prix de l'immobilier. Il n'est pas exagéré de penser que l'essentiel du problème de l'immobilier résulte directement des forces gouvernementales.

Housing Process Activity Index vs Fed Funds
Housing Process Activity Index vs Fed Funds

Quelle est la solution ?

La sénatrice Elizabeth Warren et trois autres législateurs poussent Jerome Powell à abaisser les taux d'intérêt lors de la prochaine réunion de la Fed afin de rendre le logement plus abordable.

"Alors que la Fed réfléchit aux prochaines étapes de la nouvelle année, nous vous demandons instamment de prendre en compte les effets de vos décisions en matière de taux d'intérêt sur le marché du logement. L'effet direct de ces taux astronomiques a été une augmentation significative du coût global d'achat d'un logement pour le consommateur moyen. - Lettre à Jerome Powell

Comme indiqué ci-dessus, la baisse des taux d'intérêt n'est pas la solution pour faire baisser les prix de l'immobilier. La baisse des taux d'intérêt attirerait davantage d'acheteurs sur un marché où les stocks sont déjà insuffisants, ce qui ferait augmenter les prix des logements.

Nous pouvons déjà constater l'impact de la baisse des taux hypothécaires sur les prix des logements depuis le mois d'octobre. Les prix ont augmenté lorsque les rendements ont baissé dans l'espoir que la Réserve fédérale réduise ses taux en 2024. Si les taux hypothécaires reviennent à 4 %, comme c'était le cas pendant la majeure partie de la dernière décennie, les prix de l'immobilier augmenteront de manière significative.

Housing Prices vs 30-Year Mortgage Rates
Housing Prices vs 30-Year Mortgage Rates

Il n'y a qu'une seule solution pour que les prix des logements redeviennent abordables pour la majeure partie de la population. Il s'agit de réduire la demande existante. Voici quelques mesures qui pourraient contribuer à résoudre le problème :

  1. Interdire aux entreprises et aux institutions d'acheter des maisons individuelles.
  2. Augmenter les normes de prêt en exigeant un acompte minimum de 15 % et une bonne cote de crédit. (Cela permettrait également d'accroître la stabilité des banques face à une nouvelle crise immobilière).
  3. Augmenter les ratios d'endettement pour les acheteurs de logements.
  4. Ramener le marché hypothécaire à des hypothèques à taux fixe. (Pas de taux ajustable, de fractionnement, etc.)
  5. Exiger de toutes les banques qui accordent des prêts hypothécaires qu'elles conservent 25 % de l'hypothèque dans leurs livres.

Oui, il s'agit là de normes très strictes à respecter et qui, dans un premier temps, excluraient de nombreuses personnes de l'accès à la propriété. Mais l'accession à la propriété devrait être une norme exigeante à respecter, car le coût de l'accession à la propriété est élevé.

Pour l'individu, de telles normes garantiraient qu'il est possible d'accéder à la propriété et que cette propriété, avec les frais, les taxes, les coûts d'entretien, etc. qui en découlent, lui permettrait d'atteindre la stabilité financière. Pour les prêteurs, elles réduiraient la responsabilité d'une nouvelle crise financière à presque zéro, puisque la stabilité du marché du logement serait inévitable.

Mais surtout, des normes aussi strictes provoqueraient immédiatement une évaporation de la demande de logements. En l'absence totale de demande, les prix du logement chuteraient et inverseraient la forte appréciation causée par une décennie de largesses fiscales et monétaires. Oui, le marché serait très difficile jusqu'à ce que ces excès s'inversent, mais c'est la conséquence de permettre aux banques et aux institutions de se déchaîner sur le marché du logement.

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