Le logement est l'un des secteurs de l'économie les plus sensibles aux taux d'intérêt. C'est aussi l'un des secteurs les plus cycliques et les plus importants pour le cycle économique. Dans ces conditions, on pourrait raisonnablement s'attendre à ce que la forte hausse des taux d'intérêt au cours des deux dernières années écrase la tendance des prix du logement.
Cela a été le cas pendant un certain temps, mais la chute spectaculaire de la variation annuelle des prix de l'immobilier aux États-Unis s'accélère à nouveau. La reflation est modérée jusqu'à présent, du moins par rapport à 2021-2022. Mais il est remarquable que les prix de l'immobilier résidentiel semblent à nouveau résistants après la politique de resserrement la plus agressive de la Réserve fédérale depuis des décennies et avant l'arrivée des baisses de taux.
L'histoire récente en témoigne. Après que la Fed a commencé à relever rapidement les taux d'intérêt au début de 2022, le taux hypothécaire à 30 ans a fortement augmenté, faisant plus que doubler à la fin de 2022 par rapport à son niveau de l'année précédente. La forte hausse des prix de l'immobilier d'une année sur l'autre à l'époque a rapidement été touchée, passant d'une augmentation annuelle d'environ 20 % à la fin de 2022 à une stagnation en 2023. Mais ces derniers mois, les prix de l'immobilier se sont redressés et augmentent de plus de 6 % par an, selon l'indice S&P Core-Logic US National Home Price Index.
La reprise de la tendance à la hausse des prix du logement est frappante pour plusieurs raisons. Tout d'abord, elle survient avant que la Fed n'ait commencé à réduire les taux d'intérêt. {Les attentes du marché en matière de réduction des taux ont été repoussées à plus tard, de sorte que tout soulagement pour le logement sous la forme d'une baisse des coûts d'emprunt est en passe d'être retardé.
Entre-temps, la variation annuelle du logement augmente à nouveau à un rythme plus rapide que l'inflation des prix à la consommation. Cela implique que le logement est à nouveau un facteur contribuant au problème d'inflation rigide auquel la Fed est confrontée cette année.
Une autre implication est qu'une fois que la Fed commencera à réduire ses taux, ce qui pourrait commencer dès septembre, selon les contrats à terme sur les Fed funds, l'assouplissement de la politique pourrait encore renforcer la récente reprise de l'inflation immobilière, ce qui contribuerait au défi de l'inflation persistante.
La reflation des prix de l'immobilier est également remarquable parce qu'elle augmente à nouveau plus rapidement que la croissance économique d'une année sur l'autre, sur la base du PIB nominal. La production américaine a augmenté de 5,4 % au premier trimestre par rapport à l'année précédente, ce qui est inférieur au taux de croissance des prix de l'immobilier.
"Le marché de l'immobilier résiste mieux à cette politique restrictive que par le passé", note Neel Kashkari, président de la Fed de Minneapolis, dans un essai publié mardi 7 mai.
Par conséquent, "il faudrait que plusieurs indicateurs d'inflation positifs suggèrent que le processus de désinflation est en bonne voie" pour favoriser des baisses de taux, a-t-il déclaré lors d'une conférence hier.
Le défi pour la banque centrale est de définir sa politique à un moment où les prix de l'immobilier restent résistants alors que la croissance économique ralentit. L'une des raisons, peut-être la principale, de l'arrêt de la désinflation est la reprise de l'inflation immobilière.
Un signe d'alerte possible est que les prix du logement augmentent à nouveau plus rapidement que la composante logement de l'indice des prix à la consommation en glissement annuel.
Le défi est exacerbé par le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
"Le logement est un véritable problème aux États-Unis en raison d'une énorme pénurie de logements abordables, et en partie à cause des taux d'intérêt élevés", déclare Janet Yellen, secrétaire d'État au Trésor, à Bloomberg News. "Cela dit, je crois fermement - je pense qu'il est très probable - que les coûts du logement, qui ont poussé l'inflation à la hausse, vont diminuer.
Pour l'instant, rien n'indique que la conviction de Yellen se traduise par des chiffres concrets.