La société foncière allemande Adler Group en pleine tourmente. Attaquée par des vendeurs à découvert, accusée de fraude, ciblée par la BaFin (le gendarme boursier allemand), l’un des plus grands groupes immobiliers allemands vit des semaines difficiles.
Dernier épisode en date, Adler Group a annoncé à l’issue du week-end (lundi) la cession de biens immobiliers pour 1,5 milliard d’euros à un concurrent, LEG Immobilien, afin de soulager le fardeau de sa dette.
Un peu plus tôt, vendredi, c’est une autre compagnie immobilière allemande qui était déjà venu à la rescousse d'Adler. Concrètement, Vonovia, premier acteur dans l’immobilier résidentiel en Allemagne et qui vient de s’emparer du numéro deux Deutsche Wohnen, a accordé un prêt de 100 millions d’euros au principal actionnaire d’Adler, Aggregate Holdings. Cette société peinait à rembourser un prêt lié à sa participation dans Adler en raison de la dégringolade du cours de bourse. Le prêt a été accordé en échange d’une option d’achat valable de 13,3% du capital d’Adler au prix de 14 euros par action. Cette option est valable durant 18 mois.
Le prix d’exercice est significativement au-dessus du cours actuel de l’action, indique-t-on du côté d’Aggregate Holdings. C’est sans compter la chute du cours de bourse d'Adler Group depuis le début du mois de septembre. A l’époque, elle cotait au-delà des 21 euros. Elle en valait à peine 12 en clôture des marchés européens lundi soir.
Note au vitriol de Viceroy Research
L’essentiel de la méfiance des investisseurs est nourri par la note au vitriol publiée par Viceroy Research sur Alder. Viceroy Research est une société américaine connue pour mener des enquêtes indépendantes sur des sociétés soupçonnées de pratiques douteuses. "Le groupe Adler est un foyer de fraude, de tromperie et de fausses déclarations financières visant à cacher sa véritable situation financière, qui est sombre", assène la note.
La suite est à l’avenant : "Son bilan a été artificiellement gonflé de manière significative, ses actions ne sont pas recommandables et ses obligations vont presque certainement faire défaut entraînant des dépréciations très importantes".
"De nombreuses fausses allégations"
Adler a réagi, "rejetant fermement les nombreuses fausses allégations" de Viceroy Research. "Une allégation clé est que les valeurs des actifs immobiliers figurant au bilan sont artificiellement gonflées", lit-on dans un communiqué du groupe immobilier. "C'est évidemment faux. La valeur immobilière indiquée au bilan a été déterminée par des évaluateurs immobiliers indépendants leaders du marché", se défend la société foncière.
Depuis lors, la BaFin, le gendarme boursier allemand s’est emparé de l’affaire et compte examiner les allégations contenues dans la note de Viceroy Research.
Sur le marché obligataire, l’inquiétude des créanciers est perceptible. Pour ne citer qu’elle, l’obligation Adler Group au coupon de 2,25% et d’une maturité égale au 27 avril 2027 cote aux alentours de 85% du nominal sur le marché secondaire, soit un rendement d’un peu plus de 5,5%. Précisons que cette obligation libellée par coupure de 100.000 euros est notée "BB+" chez Standard & Poor’s, dans la catégorie spéculative.
