INDICE DES PRIX DES ACTIFS IMMOBILIERS RESIDENTIELS AU MAROC

Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la
Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du secteur, la transparence et le bon fonctionnement du marché immobilier. Il permettra également, en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière, de compléter le cadre d’analyse des pressions inflationnistes et de renforcer les outils d’évaluation des risques financiers liés aux fluctuations des prix des actifs.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de ce travail.

Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire, la supervision bancaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d’affiner les cadres de suivi et d’analyse en matière de politique monétaire, de supervision bancaire et de stabilité financière.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet d’une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de son choix.

I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS

1. La Méthode Simple
Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux transactions immobilières au cours d’une période donnée.

2. La Méthode Hédonique
Cette approche repose sur le principe que le prix d'un bien immobilier dépend de ses caractéristiques, intrinsèques et de localisation.

3. La Méthode des Ventes Répétées (MVR)
Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers sur la base seulement des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude.

II- DEMARCHE METHODOLOGIQUE

Le prix médian des prix des logements est le plus utilisé au niveau international, mais il est sujet à des biais importants du fait que cette méthode ne permet pas de distinguer entre les fluctuations des prix et les changements dans la composition de logements vendus d'un exercice à l'autre. Dans le même temps,
les données disponibles au niveau national, en dépit de leur richesse, demeurent insuffisantes pour l’estimation de l’effet qualité, point de départ de l’application de la méthode hédonique. Partant du constat que lorsqu’un actif est vendu deux fois, le changement dans la valeur à « qualité constante », la méthode retenue par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC, est celle des ventes répétées.

* texte complet  : bkam.ma/wps/wcm/connect/resources/file/eb911c042e79f67/DocRefIPAI_05082010.pdf?MOD=AJPERES