Profitant d’une fenêtre de tir favorable, caractérisée notamment par la publication il y a quelques jours de ses résultats annuels, la société immobilière CPI Property Group vient de lever pour 550 millions d’euros d’obligations perpétuelles subordonnées.
Quelques mots sur l’émetteur
CPI Property Group détient et exploite à long terme un portefeuille immobilier dont la valeur était estimée à 7,55 milliards d’euros le 31 décembre dernier. Environ 78% des biens immobiliers sont situés en République tchèque et à Berlin, les autres étant situés en Croatie, en Hongrie, en Pologne et en Slovaquie et, dans une moindre mesure, en France, en Italie, en Roumanie, en Russie et en Suisse.
Les immeubles de bureaux et de commerce de détail (shopping center…) composent la majorité du patrimoine (70%). Mais le portefeuille comprend également des hôtels, des propriétés résidentielles, industrielles, agricoles et logistiques. CPI Property détient aussi une réserve de terrains en Tchéquie, essentiellement à Prague.
Basé au Luxembourg, CPI Property est coté à la Bourse de Francfort où sa capitalisation boursière évolue aux alentours de 6,3 milliards d’euros.
Demande supérieure à l'offre
L’émission obligataire du spécialiste de l’immobilier résidentiel, commercial, hôtelier ou encore industriel a retenu l’intérêt des investisseurs, puisque le carnet d’ordres a été bouclé sur une demande de 800 millions d’euros, soit une demande 1,5 fois supérieure à l’offre.
La nouvelle obligation du groupe actif en République Tchèque et en Europe Centrale et de l’Est propose un coupon fixe de 4,875% jusqu’au 16 octobre 2025, date à laquelle l’émetteur dispose de la faculté de racheter sa dette par anticipation (à 100% du nominal). S’il n’exerce pas ce droit, la rémunération devient variable, correspondant au taux swap à 5 ans augmenté d’une prime de 4,944%.
Cette souche obligataire, au statut de dette perpétuelle subordonnée, bénéficie d’un rating Ba1 chez Moody’s, deux échelons de moins que la société elle-même qui peut s’appuyer sur un Baa2. L’écart s’explique par un risque plus élevé lié entre autre au caractère perpétuel et subordonné de l'emprunt. En cas de faillite de l’émetteur, les détenteurs de ce titre passent en effet après les porteurs d’obligations seniors, tout en se situant juste avant les actionnaires.
Dans les premiers échanges sur le marché secondaire, l’investisseur doit compter avec un prix de 98,875% du nominal, correspondant à un rendement de 5,08% jusqu’au premier call (16 octobre 2025).
Des emprunts en yen, en dollar de Hong Kong…qui ont suivi une hausse de rating et une amélioration de la perspective
CPI Property Group, détenu majoritairement par le milliardaire tchèque Radovan Vitek, a profité d’un contexte plutôt favorable liée à la publication fin mars dernier de ses résultats financiers 2018. Des chiffres que le groupe immobilier qualifie de records, lit-on dans un communiqué.
Ses actifs totalisaient 8,3 milliards d’euros à fin décembre, sous l’effet de la réévaluation positive de son portefeuille immobilier, principalement en République tchèque et à Berlin, et grâce à des acquisitions. Le chiffre d’affaires global a bondi de 17% sur un an, résultant de l’effet combiné des acquisitions réalisées ces deux dernières années et de la progression des revenus locatifs. Le taux d’occupation s’est sensiblement amélioré lui aussi.
Les indicateurs au niveau de l’endettement ont aussi évolué favorablement durant l’exercice, ce qui a permis à Moody’s de relever la note de la compagnie immobilière en octobre dernier de Baa3 à Baa2 et de remonter la perspective associée au rating de stable à positive.
Deux autres agences suivent l’entreprise immobilière : S&P qui leur attribue un rating BBB et l’agence japonaise Japan Credit Rating Agency un A-. CPI Property a en effet émis de la dette en yen en décembre, diversifiant ainsi son endettement en devises. Il a en effet placé le mois dernier un emprunt inaugural en dollar, quelques semaines après avoir placé de la dette en dollar de Hong Kong et en franc suisse.