La semaine dernière, lors d'une présentation destinée aux investisseurs, la société immobilière belge Ghelamco a fait le point sur ses différents projets en cours. A cette occasion, Oblis a interviewé Philippe Pannier, Directeur financier du Groupe. Plusieurs points à retenir de cette rencontre, parmi lesquels l'émission l'année prochaine d'une obligation verte ou Green Bond.
Près de 2 milliards d'actifs
Fondé en 1985 par Paul Gheysens, Ghelamco est l’un des principaux investisseurs et promoteurs immobiliers européens. Le groupe appartient toujours à 100% à la famille Gheysens et est organisé en plusieurs divisions. Les entités géographiques sont cloisonnées entre elles et chacune est responsable des projets développés dans son propre périmètre, sans interférence des projets d'autres pays. D'autre part, les services de Recherche et Développement et la gestion de liquidités sont mutualisés au sein d'une même entité afin de bénéficier d’un maximum d’économies d’échelle dans l'ensemble du Groupe. La Pologne se taille la part du lion dans le Groupe avec près de la moitié des actifs, directement suivie par la Belgique qui compte pour 38%. Pour Philippe Pannier, cette présence en Pologne, qui remonte à plus de 30 ans, a permis à Ghelamco de devenir leader dans ce pays avec 33% de parts de marché. "La Pologne est avec la Belgique, notre plus gros marché. Nous avons des projets en développement pour environ 1.500.000 m2 dont 1/3 dans les deux ans à venir et la demande est bien supérieure. "La croissance économique de la Pologne avoisine 4% par an depuis plusieurs années ajoute P. Pannier. Le pays occupe une position-clé en Europe Centrale et les grandes entreprises veulent s’y établir. La population est jeune, bien éduquée et la productivité est élevée". "En Belgique, nous avons des projets de bureaux en cours à Bruxelles pour environ 120.000 m2 avec notamment le PwC Campus, le Spectrum, le Silver Tower et Le Lloyd George. Sur le plan résidentiel nos projets sont à Gand, à Courtrai et Knokke. Pour 2020, nous projetons de construire environ 300.000 m2. Nous développons surtout les immeubles de bureaux et du résidentiel mais aussi des projets multifonctionnels comprenant aussi des zones de commerces et de loisirs. Nous sommes aussi en train de développer des projets au Luxembourg".
Des activités bien diversifiées
A la question de savoir quels sont les secteurs qui représentent le plus d’opportunités, le CFO de Ghelamco répond de manière simple : tous les secteurs.
"A Knokke par exemple, nous avons développé dans notre projet « Edition Zoute » des appartements avec des services et des commerces. La demande pour ce type de biens est importante. Nous sommes diversifiés dans le résidentiel, le commercial et les loisirs car ces secteurs n’ont pas les mêmes cycles que les bureaux dans lequel le Groupe compte 50% de ses actifs".
L'immobilier a actuellement le vent en poupe mais en cas de ralentissement de la croissance, il pourrait souffrir et voir des projets ralentis voire reportés ou la vacance locative augmente.
En ce qui concerne Ghelamco, P. Pannier rassure : "Certains bâtiments de Ghelamco sont déjà loués avant d’être construits. Mais de manière générale, plus de 75% des projets le sont une fois le gros œuvre est terminé".
Par ailleurs ajoute-t-il, "les immeubles de Ghelamco sont des bâtiments de prestige avec une architecture emblématique. D'excellente qualité, ils sont aussi construits dans des localisations premium. De ce fait, ils attirent des locataires haut de gamme, c'est-à-dire des sociétés de premier plan. En ce qui concerne le résidentiel, nos clients ont aussi les reins solides".
De manière générale, P. Pannier insiste sur le fait que toute la chaîne de faisabilité du projet, de sa conception à sa mise en vente ou à sa location est gérée en interne." Rien n'est sous-traité, dit-il, ce qui donne à la société les moyens de prendre en compte les cycles de marché et ce, aux divers stades d’évolution des projets. Ce qui en atténue l'impact".
Le directeur financier ajoute : "Nos constructions sont à la pointe des exigences environnementales. En attestent les excellentes classifications que nous recevons par les organismes agréés en la matière. Nos constructions sont Green et c’est aussi un facteur d’attraction de plus en plus important".
Une société solvable
Si l’on compare Ghelamco à d’autres sociétés actives dans le secteur, elle se classe parmi les sociétés les plus solvables. Le ratio de capital versus endettement avoisine 40%, traduisant une volonté de la société de maintenir ce niveau de capitalisation. Pour le CFO, il s'agit de disposer d’un matelas suffisant. Ce ratio évolue toutefois en cas de revente de biens. Dans ce cas, il peut augmenter, mais uniquement de manière temporaire car la plus grande partie des bénéfices est toujours réinvestie dans de nouveaux projets. Interrogé par ailleurs sur l'impact d'une remontée des taux d'intérêt, le CFO de Ghelamco n'est pas inquiet : la plupart des engagements de la société sont à taux fixes. Quant aux crédits à taux flottants, ils sont à échéance de 2 ou 3 ans.
Une nouvelle obligation en préparation : elle sera verte
Une des obligations émises par Ghelamco vient à échéance en juillet prochain. Les investisseurs sont déjà curieux de savoir à quoi s’attendre.
Si les conditions de l'obligation dépendront évidemment de celles du marché à ce moment-là, P. Pannier tient déjà à annoncer aux investisseurs que Ghelamco va émettre un Green Bond. La décision a été prise car les projets immobiliers de la société sont Green et que Ghelamco remplit par ailleurs déjà 7 objectifs objectifs de développement durable de l’ONU. "Ce qui est exceptionnel souligne P.Pannier".
Emettre un "Green Bond" c’est une autre façon, complémentaire, d'inscrire la société dans le développement durable. D'autant que de plus en plus d'investisseurs y sont sensibles. Oblis consacrera d'ailleurs sous peu un article dédié à ce type d'investissements.
Des rendements supérieurs à 4%
En attendant l'émission de la nouvelle obligation verte, les investisseurs pourraient se tourner vers l'obligation à échéance en 2022 et au coupon de 4,30% qui se traite aux alentours du pair et affiche un rendement proche de 4,50%. Elle ne dispose d'aucun rating mais son rendement l'assimile à une obligation à haut rendement.
A noter que cette émission compte 338 jours d'intérêts courus mais cela ne doit pas empêcher un investisseur de l'acheter. En effet, dans ce cas, il recevra la partie du précompte mobilier dont il n'est pas redevable mais qu'il devra payer. De la sorte, il ne décaissera effectivement que le précompte mobilier dont il sera redevable pour la période de détention effective de l'obligation. Il s'agit d'un cas particulier rencontré pour les certaines émissions dont le code d'identification (code ISIN) commence par BE comme Belgique.