Direction les États-Unis et plus particulièrement Kansas City où sont basés les bureaux d’EPR Properties, une société immobilière qui vient de lever des fonds sur le marché obligataire à hauteur de 500 millions de dollars.
EPR Properties a un statut un peu particulier puisqu’elle se range parmi les ‘REIT’ ou Real Estate Investment Trust, des sociétés qui tirent l’essentiel de leurs revenus de leurs activités immobilières. Le statut de REIT, qui peut se comparer dans une certaine mesure avec le régime belge des S.I.R (Sociétés immobilières réglementées), existe depuis les années soixante aux États-Unis et il répond à des règles strictes. La société doit par exemple être investie en immobilier à hauteur d’un seuil minimum, la majeure partie de son chiffre d’affaires doit provenir de ses activités immobilières et elle doit redistribuer à ses actionnaires une part substantielle et minimale de ses résultats sous forme de dividende.
Dans le cas d’EPR Properties, la compagnie dirigée par Greg Silvers met en place une stratégie d’investissement de long terme, préférant se concentrer sur quelques secteurs qu’elle maîtrise parfaitement. Les biens mis en location le sont généralement à travers des contrats ‘triple net’, ce qui signifie qu’en plus du paiement du loyer mensuel, le locataire est responsable des dépenses d’exploitation (taxes, entretien et assurance). Ce type de contrat réduit l’exposition du propriétaire (EPR Properties) à la hausse des charges d’exploitation des propriétés.
Parcs d'attractions, écoles, golfs...
La compagnie basée au Kansas, dont la capitalisation boursière approche des 6 milliards de dollars, est active dans trois grands secteurs (immobiliers) : le divertissement, les loisirs et l’éducation. La société possède ainsi des parcs d’attractions, des théâtres, des écoles, des complexes de golf, des stations de ski, des parcs aquatiques…, l’équivalent de 417 propriétés réparties sur 43 états américains et au Canada.
Les propriétés sont louées par plus de 200 locataires, lesquels lui ont permis d’engranger des revenus locatifs d’un peu plus de 556 millions de dollars. Elle possède également des terrains mis en location, des immeubles en développement… Au total, son chiffre d’affaires a été de 700 millions de dollars l’année dernière pour un bénéfice net de 120 millions.
A fin juin, la taille de son portefeuille combiné représentait 23,3 millions de mètres carrés dont 99% pris en location. La valeur totale des actifs représentait approximativement 6,7 milliards de dollars pour une dette nette de 3,24 milliards. Une partie de cette dernière est logiquement composée d’emprunts, dont l’obligation à échéance 2022 et au coupon de 5,75%. Cette souche obligataire vient d’être refinancée par une nouvelle dette d’une durée de 10 ans, rémunérée par un coupon de 3,75%.
Libellée par coupures de 2.000 dollars et notée BBB- chez Standard & Poor’s, elle peut être achetée sur le marché secondaire aux environ de 100,95, correspondant à un rendement de 3,60%.