Gros plan sur Realty Income Corporation (Realty Income Corp.), à l’occasion du placement par l’entreprise immobilière américaine d’une obligation sur le marché primaire.
Plus précisément, Realty Income Corporation est spécialisée dans la détention, le développement et la gestion de biens immobiliers commerciaux et industriels. Elle bénéficie du statut de Real Estate Investment Trust (REIT en abrégé), un statut que l’on peut comparer à celui de société immobilière réglementée (S.I.R) en Belgique.
Dividende mensuel
Ce statut répond à des règles strictes. La société doit par exemple être investie en immobilier à hauteur d’un seuil minimum, la majeure partie de son chiffre d’affaires doit provenir de ses activités immobilières et elle doit redistribuer à ses actionnaires une part substantielle et minimale de ses résultats sous forme de dividende. À cet égard, signalons que Realty Income Corporate verse un dividende mensuel plutôt que trimestriel à ses actionnaires.
Depuis 1994, date de sa cotation à la Bourse de New York, Realty Income Corporation dont la capitalisation boursière tourne autour des 21 milliards de dollars a reversé un montant cumulé de plus de 6 milliards sous forme de dividende.
Location triple net à long terme
Cette politique est mise en œuvre grâce aux revenus locatifs générés par les 5.900 propriétés immobilières en portefeuille (chiffres de fin mars 2019), lesquelles sont réparties sur 261 locataires actifs dans un total de 48 industries. Les biens immobiliers sont situés dans 49 États américains, à Puerto Rico et au Royaume-Uni. Il s'agit généralement de bâtiments indépendants (non liés à une autre structure) situés dans des emplacements de choix offrant un accès et une visibilité satisfaisants, lit-on sur le site de l’émetteur.
Les contrats de location, d'une durée comprise entre 10 et 20 ans de préférence, sont structurés en tant que contrats de location triple net, ce qui signifie qu’en plus du paiement du loyer mensuel, le locataire est responsable des dépenses d’exploitation (taxes, entretien et assurance). Pour Realty Income Corporation, ce type de contrat réduit l’exposition à la hausse des charges d’exploitation des propriétés et permet de préserver le dividende.
Investment grade
Dans le top 20 des principaux locataires, 11 sont notés ‘Investment grade’, précise Realty Income Corporation. Et de mettre en avant des noms comme Walgreens (chaîne de pharmacie américaine), FedEx (NYSE:FDX) (transport international de fret), Dollar General (chaîne de grande distribution à bas prix), Walmart (NYSE:WMT) (grande distribution), Kroger (grande distribution) ou encore Home Depot (équipement de la maison).
Realty Income Corporation qui affiche une dette d’environ 7 milliards de dollars (au 31 mars) bénéficie d’un rating A3 chez Moody’s, A- chez Standard & Poor’s et BBB+ chez Fitch.
Sa récente obligation, au statut de dette senior non garantie, à échéance 15 juin 2029 et d’un coupon de 3,25% est notée un cran de moins chez Standard & Poor’s : BBB+. Elle s’échange sur le marché secondaire à 102,14% du nominal, correspondant à un rendement avoisinant de 3%.
A comparer avec le rendement de dividende de l'action qui lui avoisine 4%. Pour un risque action, qui n'est pas sûr pas à comparer avec le risque obligataire. De plus, le paiement d'un dividende reste discrétionnaire pour une société, et donc moins sûr que le paiement d'un coupon obligataire.