Intervest Offices & Warehouses appartient à la catégorie des S.I.R, des actions à caractéristiques spécifiques qui distribuent 80% de leurs bénéfices sous forme de dividendes. Découverte des atouts de cette société au rendement de dividende élevé.
Bureaux et immeubles de logistique
Créée en 1996, la société Intervest Offices & Warehouses développe ses premiers immeubles de bureaux à proximité de l'aéroport de Zaventem. La société se positionne quelques années plus tard dans la logistique et acquiert des sites le long de l'axe Bruxelles-Malines-Anvers. Un axe le long duquel Intervest va aussi acquérir de nombreux bureaux et bâtiments semi-industriels. La cession de bâtiments non stratégiques à Bruxelles lui permet d'investir ensuite dans le Limbourg belge et comme beaucoup de ses consœurs S.I.R., aux Pays-Bas. Intervest y acquiert de nombreux sites qu'elle développe pour étoffer l'offre d'infrastructures logistiques. Sa stratégie consiste à exploiter la croissance des corridors logistiques entre les Pays-Bas et la Belgique. Intervest a opéré un repositionnement basé sur la montée en puissance du secteur logistique, un secteur où l'expertise de la Belgique est reconnue internationalement. Le point de bascule entre les activités de bureaux, jusque-là majoritaires dans les activités et la logistique, s'opère en 2016. Une tendance qui va en s'accentuant : le poids relatif des bureaux dans les activités de la société passera progressivement de 75% à 38%. Cette profonde mutation s'accompagne d'une augmentation des taux d'occupation, qui dans la logistique, dépassent les 90%. La durée moyenne des contrats y est également plus longue que dans l'immobilier de bureaux. La capitalisation boursière d'Intervest, qui s'élève à € 630 millions, permet des transactions liquides en bourse. Le cours de l'action avoisine actuellement €26
Des chiffres solides
Côté chiffres, le résultat d'exploitation du 1er semestre est ressorti à 32,9 millions, en hausse, grâce à la poursuite de l'extension du portefeuille logistique aux Pays-Bas et au développement en Belgique, de plus de 250.000 m² d’immobilier logistique sur l’ancien site Ford (NYSE:F) à Genk. Lors du 1er semestre, Intervest a aussi enregistré une amélioration de 3% de sa marge d’exploitation.
L'objectif du management est d'atteindre le niveau de valorisation des biens de €1 milliard. Au 30/6, la valeur des actifs avoisinait € 909 millions, soit une progression de près de 5% versus fin 2018.
Le rendement de dividende avoisine 6%, en hausse. Le management veut augmenter le bénéfice par action de 3% et atteindre un dividende brut minimum de € 1,50 par action.
Le taux d'intérêt moyen de financement s'est inscrit en légère baisse à 2,3% lors du 1er semestre. Et le niveau d'endettement d'Intervest s'élève à 45,2% au 30 juin 2019, loin en dessous du plafond légal maximum de 65%.
Suite au dividende optionnel octroyé en mai dernier et où 45,2% des actionnaires ont opté pour des actions, le capital d'Intervest s'est renforcé de € 8,6 millions au premier semestre 2019.
Investir dans cette société, c'est participer à l'expansion du secteur logistique, atout majeur de notre pays.
LES S.I.R., des sociétés très réglementées, au bénéfice des investisseurs
Les S.I.R. ou Sociétés Immobilières Réglementées (anciennement connues sous le nom de Sicafi's) doivent suivre des règles très strictes, parmi lesquelles l'obligation de distribuer 80% de leurs profits sous forme de dividendes. Une caractéristique fort appréciée en ces temps de rendements obligataires faibles. Les S.I.R. ne sont cependant pas des obligations. Elles appartiennent à la catégorie des actions mais leurs cours se comportent de manière plus stable que ceux des actions traditionnelles. Il s'agit véritablement d'une catégorie spécifique.
5 règles à suivre
1. La diversification des actifs. Les S.I.R doivent être bien diversifiées et ne peuvent investir que maximum 20% de leurs actifs dans le même immeuble ou dans le même complexe immobilier. L'objectif est de répartir le risque et de minimiser les loyers impayés ou les vacances locatives. Elles sont donc moins risquées que les certificats immobiliers qui, le plus souvent, sont émis pour un seul bâtiment ou un seul projet.
2. La liquidité. Les S.I.R. sont cotées en bourse et doivent avoir un "free float" d'au moins 30% de leurs actions. Cela signifie qu'une liquidité minimale doit être assurée pour des échanges fluides de leurs titres en bourse. La S.I.R Intervest Offices & Warehouses que nous mettons en avant dans cet article a une capitalisation boursière de € 0,630 milliard. Son free-float dépasse de loin le minimum légal puisqu'il avoisine 80%. Le free-float, c'est la part des actions susceptibles de faire l'objet d'échanges réguliers en bourse.
3. Un taux d'endettement limité pour réduire le risque d'insolvabilité. Le taux d'endettement des S.I.R. ne peut excéder 65 % de leurs actifs. Les S.I.R. recourent donc aussi à des augmentations de capital pour financer leur croissance. Si une S.I.R. ne respecte pas la règle de diversification énoncée plus haut, son taux d'endettement maximum sera encore réduit et inférieur à la limite de 65%.
4. Une grande transparence. Elle garantit une évaluation objective des immeubles. Ceux-ci sont évalués chaque trimestre par un expert externe. La valeur des immeubles en portefeuille, dont on déduit l'endettement net, est appelée valeur intrinsèque ou "net asset value". Grâce à cette transparence, les investisseurs sont mieux à même d'estimer la valorisation boursière des S.I.R. et la comparer à leur valeur intrinsèque.
5. Minimum 80% des bénéfices doivent être distribués sous forme de dividendes.
Le respect de toutes ces règles permet à une S.I.R. de ne pas être pas soumise à l'impôt des sociétés. Et en fait aussi un placement rémunérateur pour les investisseurs.