Investing.com - La hausse de l'inflation a contraint les banques centrales du monde entier à procéder à d'immenses hausses des taux d'intérêt. Il était évident que cela n'irait pas sans conséquences et, dès le début de l'année 2023, il est apparu que le secteur immobilier allait connaître des difficultés.
Dans les mois qui ont suivi, les données ont montré que les prix chutaient et que le stress augmentait dans les banques régionales disposant d'un important portefeuille immobilier.
Aux États-Unis, la demande d'immeubles de bureaux s'est effondrée à un point tel que certaines zones ont été vendues en urgence avec des réductions de prix allant jusqu'à 70 %. Mais cela pourrait être bien pire, car jusqu'à présent, aucune lumière n'est apparue au bout du tunnel.
Le milliardaire Barry Sternlicht a parlé d'un "ouragan de catégorie 5" qui s'abat sur le marché immobilier. Et Sternlicht sait exactement de quoi il parle, car il est directement touché par la crise.
L'une de ses sociétés, Starwood Capital Group, n'a récemment pas pu honorer une hypothèque de 212,4 millions de dollars. Il a également signalé que les banques n'étaient plus disposées à accorder de nouveaux crédits pour l'immobilier commercial.
L'ancien président du conseil d'administration de la Fed de Boston, John Fish, a expliqué à Bloomberg que le problème est que personne sur le marché ne sait vraiment ce qui constitue encore un prix de marché réaliste et où un plancher pourrait se former :
"Nous ne savons pas quels prix fixer, car il n'y a pratiquement plus d'actifs échangés. Personne n'a la moindre idée de l'endroit où se trouve le creux de la vague".
La difficulté n'est pas seulement que le coût du capital pour l'immobilier a plus que doublé avec les hausses de taux d'intérêt de la Fed, mais aussi que les taux de vacance augmentent. Ce dernier point est, selon Sternlicht, un phénomène purement américain, puisque les taux de vacance y sont compris entre 45 et 60 pour cent selon les régions. En Allemagne, ce taux est inférieur à 5 pour cent et les bureaux sont également bien remplis en Asie et au Proche-Orient.
La vacance des bureaux ne doit pas être considérée isolément, car là où personne ne travaille, les commerces de détail des centres-villes manquent jusqu'à 20 pour cent de clients occasionnels, ce qui entraîne de nouvelles fermetures. De plus, les personnes qui ne travaillent plus dans des tours de bureaux préfèrent quitter la ville, car les trajets ne jouent plus aucun rôle.
Tout cela sera ressenti par les banques régionales, dont 400 à 500 devraient faire faillite selon Sternlicht.
Le fait que des hypothèques commerciales d'un montant de 800 milliards de dollars doivent être financées cette année et l'année prochaine, ce que les emprunteurs ne peuvent plus se permettre, leur sera fatal. L'ensemble du secteur est menacé d'un désastre, car les tours de bureaux sont aussi peu nécessaires que les surfaces sur lesquelles elles se trouvent. Selon Sternlicht, ces derniers ne peuvent plus être utilisés que pour des espaces verts, ce qui embellit certes les centres-villes, mais ne génère aucun rendement.
Les États-Unis s'apprêtent donc à traverser une période très turbulente, car 70 pour cent des recettes fiscales des villes proviennent du secteur immobilier, comme l'explique John Fish. Si ce secteur est perturbé, les dépenses devront être rapidement réduites. Fish cite en exemple les pompiers, les policiers et les enseignants qui risquent d'être licenciés, ce qui aurait un impact considérable sur la vie publique.
La Chine est confrontée à un problème similaire, si ce n'est plus important. Le marché immobilier chinois, considéré comme le plus grand actif au monde, est confronté à une baisse de la demande.
Pourtant, les promoteurs immobiliers et les vendeurs ne peuvent pas ajuster les prix à la baisse, car la loi l'interdit, les dirigeants politiques étant conscients de l'immense risque de contagion à l'ensemble du pays. Bien que le président Xi Jinping se plaise à déclarer que le logement est un moyen de subsistance et non un bien spéculatif, les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche.
Les mesures prises jusqu'à présent pour soutenir l'octroi d'hypothèques n'ont pas eu l'effet escompté. Le Politburo a fait part de son intention de s'attaquer de manière plus intensive aux défis du secteur. Zhang Zhiwei, économiste en chef chez Pinpoint Asset Management Ltd, a déclaré :
"Il semble que le gouvernement ait compris l'importance d'un changement de politique dans ce secteur pour stabiliser l'économie".
En conséquence, le secteur immobilier chinois malmené a certes progressé mardi, mais sans mesures durables, les effets stabilisateurs des engagements politiques s'évanouiront rapidement.