Le marché immobilier américain a connu un nouvel essor dans de nombreuses régions du pays après le gel temporaire du début du printemps provoqué par le coronavirus.
Les taux d'intérêt ayant atteint des niveaux historiquement bas aux États-Unis et dans d'autres pays, les investisseurs envisagent de recourir aux fonds de placement immobilier (Real Estate Investment Trusts - REIT), car ils ont tendance à offrir un revenu passif provenant des dividendes et d'une certaine appréciation du capital. Malgré ces caractéristiques attrayantes et la robustesse du marché immobilier, de nombreux REIT n'ont pas réussi à suivre le rythme de la reprise encourageante du secteur.
Nous allons ici détailler les caractéristiques importantes à garder à l'esprit lorsque vous investissez dans des REIT et discuter de deux fonds négociés en bourse (ETF) qui devraient se trouver sur votre radar :
Ce qu'il faut prendre en considération
Bien que les définitions des fonds d'investissement immobilier puissent varier d'un pays à l'autre, en général, les FPI possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Aux États-Unis, la loi exige que les sociétés de placement immobilier distribuent au moins 90 % de leur revenu imposable chaque année aux actionnaires. En conséquence, leurs dividendes ont tendance à être stables et juteux.
Depuis les premiers jours de la pandémie, les immeubles de vente au détail, de loisirs et de location de bureaux ont particulièrement souffert de la tendance à rester à la maison et à travailler à domicile. Par conséquent, à mesure que le nombre de cas de COVID-19 augmente dans le monde entier, il pourrait y avoir une pression supplémentaire sur le prix des actions des sociétés de placement immobilier spécialisées dans ces sous-secteurs.
Aux États-Unis, l'investissement immobilier offre généralement des marges constantes mais faibles. L'effet de la pandémie, en particulier sur plusieurs sous-secteurs de l'industrie, s'est traduit par une compression des marges.
Quel type de société de placement immobilier les investisseurs à long terme doivent-ils privilégier ? Nous commencerions par rechercher les sociétés de placement immobilier qui ont des modèles commerciaux, des portefeuilles et des bilans solides.
Autre paramètre à surveiller : les fonds provenant de l'exploitation (FFO), qui servent à définir les flux de trésorerie provenant de l'exploitation. Aux États-Unis, les sociétés de placement immobilier calculent les FFO conformément aux normes établies par la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT).
Bien que la plupart des REIT ne soient pas totalement immunisés contre les effets économiques négatifs de la pandémie à l'avenir, le secteur immobilier est très important pour la plupart des économies et des portefeuilles d'investissement.
Les actions de ces REIT peuvent être achetées et vendues comme d'autres actions tout au long d'une séance de bourse, mais tous les investisseurs ne sont pas prêts à faire des recherches sur des sociétés individuelles du secteur telles que Digital Realty Trust (NYSE:DLR), Iron Mountain (NYSE:IRM), Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI), Realty Income (NYSE:O), Simon Property Group (NYSE:SPG) et Stag Industrial (NYSESTAG).
Les acteurs du marché, qui recherchent une large exposition à l'immobilier, peuvent plutôt envisager les ETF.
1. ETF Vanguard Real Estate Index
- Prix actuel : 80,25$
- Fourchette de 52 semaines : 55,58 $ - 99,72 $
- Rendement des dividendes : 3,71%.
- Frais : 0,12 % par an, soit 12 $ pour un investissement de 10 000$
Le Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ) offre une exposition aux fonds d'investissement immobilier (REIT) cotés en bourse.
VNQ, qui compte 181 participations, suit l'indice MSCI US REIT. Les trois premiers secteurs du fonds sont les suivants : les REIT spécialisées (41,70 %), les REIT résidentielles (13,60 %), les REIT industrielles (11,80 %), les REIT de soins de santé (8,30 %) et les REIT de détail (8,0 %). La plupart des sociétés de placement immobilier spécialisées sont issues des secteurs des télécommunications et des centres de données, qui sont des sous-secteurs en pleine croissance de l'industrie.
Les actifs nets du fonds s'élèvent à environ 3,2 milliards de dollars, les dix plus grandes participations représentant plus de 49,2 % de ce chiffre. Les trois premiers noms sont le Vanguard Real Estate II Index Fund (NASDAQ:VRTPX), l'American Tower Corp (NYSE:AMT) et Prologis Inc (NYSE:PLD).
Depuis le début de l'année, le VNQ est en baisse d'environ 13 %. Cependant, depuis le creux de mars, le fonds a augmenté de plus de 40 %. Par conséquent, il est probable que le fonds réalise des bénéfices à court terme. L'analyse technique à court terme suggère qu'une baisse du prix vers le niveau de 75 dollars, voire en dessous, est possible, ce qui rend le fonds plus attrayant pour les investisseurs à long terme.
2. Le fonds Real Estate Select Sector SPDR
- Prix actuel : 35,55$
- Fourchette de 52 semaines : 24,88 $ - 42,00 $
- Rendement des dividendes : 3,23%.
- Frais : 0,13% par an, soit 13 dollars pour un investissement de 10 000 dollars
Le Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE) offre principalement une exposition aux REIT (97,92 %) ainsi qu'aux sociétés de gestion et de développement immobilier (2,08 %), tout en excluant totalement les REIT hypothécaires.
XLRE, qui compte 31 participations, suit l'indice Real Estate Select Sector. Les actifs nets du fonds s'élèvent à environ 3,2 milliards de dollars, dont plus de 65 % sont détenus par les dix plus grandes sociétés. Parmi les plus grands noms figurent American Tower Corp (NYSE:AMT), Prologis Inc (NYSE:PLD), Crown Castle International Corp (NYSE:CCI) et Equinix Inc (NASDAQ:EQIX).
Depuis le début de l'année, le fonds est en baisse d'environ 8 %. Cependant, comme le VNQ, il a augmenté d'environ 40 % depuis le début du printemps. Dans les semaines à venir, une chute vers 32,5 est possible. Une telle baisse offrirait une meilleure marge de sécurité pour les investisseurs à long terme.
Conclusion
Les acteurs du marché à la recherche de revenus passifs favorisent souvent les fonds d'investissement immobilier car ils offrent des rendements en dividendes plus élevés que la plupart des indices plus larges ou d'autres secteurs.
Toutefois, comme les fonds négociés en bourse de REIT investissent uniquement dans le secteur immobilier, ils peuvent être plus volatils que les fonds d'actions plus largement diversifiés. En fait, la plupart des REIT et ETF liés ont connu des baisses importantes au début de l'année et n'ont pas encore récupéré toutes les pertes. Dans le cadre de leur profil risque/rendement, les investisseurs à long terme peuvent envisager d'allouer une partie de leur participation aux REIT. Il se peut que des pousses vertes apparaissent lentement dans le secteur.
Vous trouverez ci-dessous d'autres ETF de REIT que nous prévoyons de couvrir dans les semaines à venir :
Global X SuperDividend® REIT ETF (NASDAQ:SRET)
iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (NYSE:REM)
Fonds de placement immobilier à court terme Nuveen (CBOE:NURE)
Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR)
ProShares Short Real Estate (NYSE:REK)
Schwab U.S. REIT ETF™ (NYSE:SCHH)