Le taux moyen des crédits immobiliers en France a atteint en décembre le plus bas niveau de l'histoire, une évolution attendue qui a permis aux prêts à l'habitat, déjà en nette baisse par rapport à 2011, de ne pas s'effondrer fin 2012.
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA publié jeudi, le taux moyen s'est affiché à 3,23%, soit en-deçà du précédent record de 3,25% qui datait de novembre 2010.
Pour Crédit Logement, cette configuration des taux est "totalement inédite depuis la Libération" et permet aux établissements de crédit de limiter "la chute d'activité d'un marché particulièrement déprimé".
Cette baisse concerne l'ensemble du marché aussi bien dans l'ancien, qui est passé de 3,97% en février à 3,23% en décembre, que le marché du neuf, qui a lui aussi enregistré un recul, en passant de 3,93% en février à 3,22% à la fin de l'année dernière.
"Il y a une action des banques qui permet d'éviter que la crise ne soit plus grave encore", estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et auteur de l'étude.
En 2012, le volume de prêts accordés s'est contracté de 33,1% par rapport à l'année précédente, mais la fin de l'année a correspondu à une stabilisation à des niveaux bas plutôt qu'à une poursuite de la dégradation.
Le nombre de transactions immobilières en France a lui aussi chuté, plus modérément, de 11,8% sur les 12 mois d'octobre 2011 à septembre 2012, selon l'indice Notaires-Insee le plus récent.
"Si on était dans une situation avec des taux à 5%, on serait mort", considère M. Mouillart. En décembre 2012, 95,5% des crédits accordés l'ont été a des taux de 4% ou moins.
La baisse continue du taux des crédits immobiliers a été rendue possible par la poursuite inattendue du repli des taux d'intérêt.
Souvent considéré comme la référence des taux des crédits immmobiliers, le taux de l'obligation d'Etat française à 10 ans est ainsi passé sous les 2% pour la première fois début décembre.
La baisse des taux des prêts immobiliers aurait même pu être plus spectaculaire mais a été atténuée par l'arrivée du nouveau cadre réglementaire dit Bâle III, qui renchérit le coût de financement moyen des banques.
Les établissements de crédit ne disposent donc pas d'une marge de manoeuvre significative pour abaisser encore beaucoup plus les taux de leurs prêts à l'habitat.
Or, pour M. Mouillart, le nouveau dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif, baptisé "Duflot", qui remplace le "Scellier" depuis le début de l'année 2013, n'a pas convaincu les investisseurs.
Il pâtit notamment, selon lui, de l'obligation faite de louer 20% en-deçà des prix du marché qui, couplée à l'encadrement des loyers, en vigueur depuis début août 2012, induit que l'investisseur ne pourra jamais s'aligner sur le marché, même au terme du dispositif (9 ans minimum).
"Tout le monde a bien vu que le dispositif d'après n'était pas intéressant", considère M. Mouillart.
En outre, la refonte, début 2013, du PTZ+ (prêt à taux zéro), marquée par un abaissement sensible des plafonds de ressource, bride la puissance d'un des moteurs du crédit à l'habitat et de l'acquisition immobilière.
M. Mouillart prévoit, dès lors, un nouveau repli de 10% du volume de crédits immobiliers (neuf, ancien et travaux) en 2013 par rapport à 2012.