Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a poursuivi son mouvement de repli au premier trimestre après avoir chuté de 26,4% en 2012, reculant toutefois à un rythme plus ralenti, sur fond de profonde recomposition du marché de la pierre.
De janvier à mars, la production de prêts immobiliers a baissé de 18,8% sur un an.
Cette dégradation semble toutefois s'atténuer: le montant des crédits accordés s'est replié de "seulement" 8,7% d'un trimestre sur l'autre, selon une étude publiée mardi par l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Et le nombre de prêts est reparti à la hausse. Une évolution qui se conjugue à la hausse sensible de l'endettement moyen des ménages ayant contracté un prêt habitat, en progression de 5,1%.
"On est globalement sur un marché dont le rythme de recul est en train de se ralentir fortement. Sur le premier trimestre 2013, après trois trimestres de quasi-stabilisation, le niveau annuel de la production est en train de remonter", estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et auteur de cette étude.
Selon lui, "les ménages empruntent proportionnellement plus qu'il y a un an (...). Il y a sur le marché le sentiment global qu'on a très certainement atteint le creux de la vague".
En 2012, la récession des marchés immobiliers s'était accompagnée d'un recul de 26,4% du montant des prêts bancaires octroyés.
Le paradoxe de la situation actuelle réside dans le fait que les taux des crédits immobiliers se sont maintenus à un niveau très bas et continuent de baisser.
Le taux moyen a ainsi atteint le plus bas niveau de l'histoire en mars, à 3,07%, et pourrait encore baisser en avril.
Transformation du marché
"On assiste à une profonde transformation du marché, qui se traduit par de fortes disparités", souligne Michel Mouillart.
D'un côté, le neuf a fait les frais de la refonte du prêt à taux zéro (PTZ+) et de la nouvelle réglementation environnementale RT2012 qui a fortement déstabilisé les petites entreprises dans le bâtiment.
Selon M. Mouillart, le nouveau profil du PTZ+, qui définit des plafonds de ressources abaissés, a eu un "effet immédiat" en 2013 en fermant l'accès à la primo-accession pour nombre de ménages modestes ou jeunes dans les zones les plus éloignées des métropoles, traditionnellement les moins convoitées.
"Une fermeture du PTZ+ sur ces zones, c'est 50% du marché qui s'évapore", estime-t-il. Conséquence, le début d'année a été marqué par une chute brutale de la part des clientèles les plus jeunes, passant de 52,5% en 2012 à 45,3%.
Au total, la production de crédit sur le marché du neuf a chuté de 32,6% entre janvier et mars, et de 11,5% sur un an.
A l'inverse, l'ancien a connu une évolution plus favorable, après avoir durement encaissé la disparition du PTZ+ fin 2012. Après un recul de 35,5% de la production l'an passé, celle-ci a enregistré une hausse de 7% au premier trimestre, par rapport à la période précédente.
Une embellie liée d'une part aux taux de crédit historiquement bas, qui favorisent l'utilisation maximum de la capacité d'endettement.
D'autre part, le blocage du marché de l'ancien, qui rend actuellement plus difficile la revente d'un bien pour en acheter un autre, limite les possibilités d'apports personnels et incite à recourir à l'emprunt.
Pour les mois à venir, "nous attendons une relative stabilisation du marché, grâce notamment aux conditions de crédit, parce que la baisse des taux se poursuit. En avril, le taux moyen devrait atteindre environ 3,02% pour une durée moyenne de 204 mois", a poursuivi M. Mouilllart.