L'immobilier a légèrement décroché sur la Promenade des Anglais après l'attentat du 14 juillet qui a provoqué quelques reventes immédiates mais les causes sont multiples: Brexit, faiblesse du rouble et considérations fiscales.
Si la clientèle étrangère s'est raréfiée, pour les autres, investisseurs ou amateurs de résidence secondaire sur ce front de mer emblématique de Nice, c'est l'heure des bonnes affaires, soulignent tous les agents immobiliers interrogés par l'AFP qui misent sur l'arrivée du tramway en 2018 pour soutenir les prix.
"Il y a des opportunités qu'on n'a jamais vues depuis de longues années", affirme Kirkor Ajderhanyan de Promenade 107 qui truste la majorité des transactions sur la Prom' et connaît le concierge de tous les immeubles sur 7 kilomètres.
Après l'attentat, il a enregistré cinq ventes immédiates de propriétaires italiens choqués.
Ses confrères n'ont pas connu ce phénomène mais ont eu des achats annulés, et tous, sans exception, se plaignent d'une baisse des visites et de la clientèle étrangère, sauf scandinave.
Micro-marché atypique, la Promenade attirait auparavant jusqu'à 60% d'acquéreurs étrangers.
"Il y a un ralentissement du marché en général sur toute la Côte d'Azur, de Monaco à Cannes. Cela ouvre des perspectives d'investissement pour une clientèle qui sait réagir. On a pas mal de Parisiens, de Lillois ou de Strasbourgeois qui viennent", ajoute M. Ajderhanyan.
Il n'existe pas de statistiques pour la Promenade. Mais à Nice, les prix des appartements anciens ont baissé depuis le printemps, à contre-courant de la moyenne française: -1,7% au 3e trimestre sur un an, selon la note de conjoncture de la Chambre des notaires publiée mardi.
Les petites surfaces y sont rares et le stock limité, faute de terrains ou de possibilité de construire en hauteur: dix étages maximum, contre 49 pour la plus haute tour de Monaco.
-"Les Anglais, on ne les voit plus"-
"Faire le distinguo entre l'effet attentat et le reste, c'est difficile mais globalement le 2e semestre n'a pas été bon", juge Moïse Vergeot du réseau Orpi. "Le nombre de transactions a décroché. On a des compromis qui ont sauté avec des Britanniques suite au vote du Brexit. Les gros acheteurs russes venus acheter du très lourd ont été un peu refroidis. On a beaucoup plus de Français, notamment Parisiens. Au-dessus de 1,5 million d'euros c'est calme. En dessous c'est stable mais il y a de belles négociations pour les acquéreurs", confie Gregory D'Ascenzio de l'agence 5 Promenade.
"Les Anglais, on ne les voit plus. Le Russe qui achète, non plus, et les Américains ont absolument abandonné la Côte d'Azur. Ils n'ont pas vendu mais ils ne viennent plus ni acheter ni en vacances et mettent leurs appartements en location", complète Germana Van Weel de Bastide Immobilier. Quant aux Italiens, très nombreux, ils vendent par "besoin de liquidités ou à cause des problèmes de double fiscalisation".
"Toute le monde cherche la bonne affaire et les gens font des offres très basses", dit-elle.
Acheter sur la Promenade, c'est comme aux Champs-Elysées. On s'offre une vue mer, pas à l'abri de la circulation mais une belle adresse, qui sera peut-être un jour classée au patrimoine de l'humanité par l'Unesco. La mairie a déposé un dossier de candidature.
Les prix varient du simple au triple. Du n°1 de la Prom jusqu'au célèbre hôtel Negresco, près du Carré d'Or d'où l'on peut rallier l'Opéra ou le casino à pied, le m2 se vend 10 à 12.000 euros. Plus loin, on tombe à 4 à 8.000 euros/m2. A 90% c'est un marché de résidences secondaires, souvent payées comptant.
"L'attentat a été un moment difficile. On a eu un avant et un après. C'est la première fois que j'ai été très inquiet dans mon métier. Après j'ai été rassuré, il n'y a pas plus de panneaux de vente sur la Promenade", indique Benjamin Mondon, un vendeur star du réseau Century 21.
"Les prix sont en léger décrochage mais ce n'est pas spécifique à la Prom', on a perdu 5 à 6% en trois ans. A moins de mesures phares, il n'y a pas de raison que ça redémarre", dit-il, l'oeil rivé sur la présidentielle 2017.