Après avoir touché le fond, certaines sociétés de placement immobilier sont sur la voie de la revitalisation.
Lorsque la Réserve fédérale a entamé son cycle de relèvement des taux d'intérêt en mars 2022, le secteur des fonds de placement immobilier (FPI) a plongé. Entre 1972 et 2022, les FPI basés aux États-Unis ont dégagé un rendement annuel moyen respectable de 11,26 %. En tant que telles, les FPI sont souvent choisies pour leurs revenus passifs réguliers.
Cette situation s'est complètement inversée avec le cycle des hausses, l'indice S&P Global REIT ayant enregistré un rendement annualisé de -1,49 % sur trois ans. Depuis le début de l'année, ce secteur sort à peine la tête de l'eau, avec un rendement de +0,24 %. Les FPI industrielles et de détail constituent l'essentiel du secteur, avec 18,7 % et 18,4 %.
Les FPI résidentiels multifamiliaux représentent 9,3 %, tandis que les FPI diversifiés, de centres de données, de soins de santé et de bureaux se situent tous dans la fourchette de 8 %. En raison de la tendance au travail à distance, vestige de la période de blocage, les bureaux et les infrastructures ont enregistré les pires performances, tandis que les FPI à petite capitalisation ont surperformé avec des rendements de +8,59% en juin 2023.
Ce mois-là, Fitch a rétrogradé le secteur des FPI de "neutre" à "détérioré". Néanmoins, les FPI ont été un véhicule d'investissement populaire en raison de la règle des 90 %. Comme ces fiducies sont tenues de distribuer 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes, elles sont exonérées de l'impôt sur les sociétés.
En outre, les dividendes des FPI sont considérés comme des revenus ordinaires et sont soumis à un impôt sur les plus-values de 20 % au maximum (auquel s'ajoute la surtaxe de 3,8 % de Medicare). Compte tenu de tous ces facteurs et des réductions de taux attendues en 2024, quelles sont les actions des sociétés de placement immobilier les plus intéressantes pour les investisseurs à l'heure actuelle ?
Les trois montrent des signes de reprise au cours du mois : O (+5,7%), PLD (13,6%) et AMT (+10,6%).
1. Realty Income Corp
Cette FPI se concentre principalement sur le commerce de détail et l'immobilier commercial en location nette. Le modèle de location nette est intéressant pour les investisseurs car tous les coûts d'exploitation (impôts, assurance, entretien) sont à la charge des locataires. C'est pourquoi Realty Income (NYSE:O) a toujours versé des dividendes élevés, avec un rendement annualisé de 5,62 %.
De plus, la société a toujours eu un taux d'occupation élevé de son portefeuille, rarement inférieur à 95 %. Au 30 septembre, Realty Income détenait plus de 13 250 propriétés avec un taux d'occupation de 98,8 %. Bien que la fiducie soit principalement basée aux États-Unis, elle possède également des propriétés en Espagne, en Italie, en Irlande et au Royaume-Uni, ce qui lui permet de se diversifier dans 85 secteurs.
Realty Income a un ratio cours/bénéfice plus élevé de 41,16 par rapport à la moyenne des REIT d'environ 20 P/E. Cela indique que les investisseurs sont prêts à payer plus cher que la moyenne des REIT. Cela indique que les investisseurs sont prêts à payer une prime pour un rendement annuel élevé du dividende à 3,072 $ par action O.
Sur la base de 18 commentaires d'analystes tirés par Nasdaq, l'action O est un "achat". L'objectif de cours moyen de O est de 57,83 $ contre 53,92 $ actuellement. L'estimation la plus élevée est de 67,5 $, tandis que la prévision la plus basse est de 48 $ par action.
2. Prologis, Inc.
Se concentrant sur le secteur industriel et logistique, Prologis (NYSE:PLD) verse un dividende annuel de 3,48 $ par action PLD (2,93 %). Un ratio cours/bénéfice inférieur de 36,67 P/E rend Prologis encore plus attrayante.
Pour le tumultueux exercice 2022, Prologis a fait état d'une occupation moyenne de 98 % et d'une rétention de 82,4 %. L'importante mesure de flux de trésorerie des fonds provenant des opérations (FFO) a montré une amélioration en 2022 par rapport à 2021, à 5,16 $ contre 4,15 $ par action diluée respectivement.
Pour l'ensemble de l'année 2023, les prévisions de Prologis pour les FFO de base se situent entre 5,58 et 5,60 $ par action, à partir de la dernière mise à jour boostée en octobre.
Sur la base de 24 commentaires d'analystes tirés par Nasdaq, l'action PLD est un "achat fort". L'objectif de prix moyen de PLD est de 131,76 $ contre 118,85 $ actuellement. L'estimation la plus élevée est de 154 $, tandis que la prévision la plus basse est supérieure au prix actuel de 119 $.
3. American Tower Corp
Tout comme Crown Castle (NYSE :CCI), qui a récemment bénéficié d'une hausse, American Tower a fortement investi dans l'infrastructure des communications sans fil. Suivant un modèle de revenus similaire, American Tower Corp (NYSE :AMT) génère des revenus à partir de la location de tours cellulaires aux opérateurs sans fil et des acquisitions, de la maintenance et des services d'ingénierie.
Par rapport à mars 2021, AMT a réduit de moitié son ratio d'endettement, qui est passé de 6,45 à 3,16 en septembre dernier. Parmi les trois REITs listées ici, AMT offre le dividende annuel le plus élevé à 6,48 $ par action (3,08 %), étant donné que le prix de son action est beaucoup plus élevé.
Lors de la publication des résultats du troisième trimestre en novembre, American Tower a fait état d'une hausse de 5,5 % de son chiffre d'affaires, qui s'élève à 2,8 milliards de dollars. 2022 La FPI a déclaré des fonds d'exploitation à deux chiffres à 11,1 % (5,27 milliards de dollars). Pour le dernier trimestre, la croissance des FFO a été de 5 %.
Le ratio P/E élevé de 137,73 d'AMT est dû à son secteur, dont les investisseurs attendent une forte croissance des réseaux 5G.
"Alors que le cycle d'investissement dans la 5G se poursuit et que la croissance de la consommation de données persiste, nous restons concentrés sur l'obtention de taux de croissance organique attrayants dans notre portefeuille existant."
Sur la base de 19 commentaires d'analystes tirés par Nasdaq, l'action AMT est un "achat fort". L'objectif de prix moyen d'AMT est de 214,5 $ contre 205,45 $ actuellement. L'estimation la plus élevée est de 259 $, tandis que la prévision la plus basse est de 169 $ par action.