L'immobilier de bureaux en Ile-de-France a attiré 19,6 milliards d'euros d'investissements en 2016, quasiment autant que l'année précédente, et l'un des plus hauts montants historiques jamais enregistrés, selon une étude publiée vendredi.
Au dernier trimestre, les investissements dans l'immobilier francilien ont toutefois reculé de 19% à 6,9 milliards d'euros par rapport à la même période en 2015, selon l'enquête trimestrielle réalisée par le groupement d'intérêt économique Immostat, qui réunit les sociétés de conseil en immobilier d'entreprises BNP Paribas (PA:BNPP) Real Estate, CBRE, DTZ et Jones Lang LaSalle.
"Sur l'année, on frôle les 20 milliards, ce score fait partie des trois plus hauts historiques, derrière les années 2007 et 2015", commente pour l'AFP Virginie Houzé, directrice études et recherche chez Jones Lang LaSalle.
Ces investissements sont captés à 80% par les bureaux, 12% par les commerces et 8% par les entrepôts et locaux industriels.
Si ce montant d'investissements annuel recule de 4% comparé à 2015, cet écart de 200 millions d'euros n'est "pas significatif" et "on aurait pu faire mieux: près d'un milliard de transactions qui étaient bien engagées en fin d'année, se sont décalées à début 2017", précise-t-elle.
Quatre grosses transactions ont dynamisé le marché: la vente de l'immeuble Vendôme Saint-Honoré, place Vendôme, pour 1 milliard d'euros au fonds de pension public norvégien Norges Bank IM, et le rachat de la tour First, pour 800 millions d'euros, par un club d'investisseurs.
Les deux autres sont la vente de portefeuilles, le premier constitué de cinq immeubles, racheté par le géant de la gestion d'actifs Amundi aux alentours de 900 millions d'euros, et le deuxième, Two and Only, acquis par un investisseur français pour un demi-milliard d'euros.
- Disparités géographiques -
Les investissements allant de 100 à 300 millions d'euros, le "coeur du marché parisien", sont en très léger recul mais restent dynamiques, rapporte Mme Houzé.
Dans la région-capitale, les ventes et locations de bureaux ("demande placée") ont porté l'an dernier sur 2.410.400 m2, des volumes en hausse de 7% par rapport à 2015.
C'est mieux que la moyenne décennale de 2.280.000 m2, un niveau "qui n'avait pas été franchi depuis 2012", commente BNP Paribas Real Estate.
Par typologie de bureaux, le créneau des grandes surfaces (plus de 5.000 m2) "rebondit nettement" (+23%) avec 65 transactions contre 57 en 2015, et "avoisine les 900.000 m2 pour 65 transactions" souligne Guillaume Delattre, vice-président de BNP Paribas Real Estate Transaction France.
De son côté le marché des petites et moyennes surfaces (inférieures à 5.000 m²) "se stabilise à un niveau particulièrement élevé, dépassant 1,5 million de m²", note-t-il.
"Sous ces bons résultats d'ensemble, les disparités géographiques restent néanmoins prépondérantes, affichant en particulier une proportion historiquement élevée des transactions dans Paris (46%) ainsi qu'un niveau record à La Défense avec 275.000 m² placés (+93 %)", ajoute M. Delattre.
Ces volumes de "demande placée" ont toutefois fléchi de 11% sur un an, au dernier trimestre, à 669.400 m2.
L'offre immédiate de bureaux, à fin décembre 2016 en Ile-de-France atteignait 3,5 millions de m2, en recul de 10% par rapport à un an plus tôt.
Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du dernier trimestre, le loyer facial des bureaux restait stable sur un an, à 323 euros le m2/an (hors taxes) en moyenne, pour les biens de seconde main et 374 euros le m2/an pour les biens neufs ou restructurés.
Ce loyer facial correspond à la valeur inscrite au bail et ne tient pas compte des "mesures d'accompagnement", des ristournes concédées par les bailleurs en début de bail, qui représentaient 22,2% du loyer annuel au troisième trimestre - leur niveau au dernier trimestre ne sera publié que le mois prochain.
Le prix moyen des bureaux achetés en Ile-de-France au dernier trimestre 2016, tous types confondus, s'élève à 6.040 euros le m2, ce qui représente une hausse de 2% sur un an.